Mietminderung bei Wasserschaden: Miete mindern nach einem Wasserrohrbruch

Es tropft von der Decke, es bilden sich unschöne Wasserflecken und das Parkett quillt auf: Ein Wasserschaden ist immer ein Ärgernis und geht meist mit weiteren Beeinträchtigungen einher. So kann sich durch die Feuchtigkeit gar gesundheitsgefährdender Schimmel bilden und Trocknungs- und Beseitigungsmaßnahmen können sich über Wochen ziehen.

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Als Mieter müssen Sie das nicht entschädigungslos hinnehmen. Insbesondere sind Sie in vielen Fällen berechtigt, die Miete zu mindern. Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist und welche Minderungshöhe dabei angemessen ist, erfahren Sie hier.

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Wann ist ein Wasserschaden ein Mietmangel?

Die Wohnung muss frei von Mietmängeln sein. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter die Miete mindern, § 536 BGB. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist unerheblich. Das Recht zur Minderung besteht auch, wenn ein Dritter für den Mangel verantwortlich ist.

Tritt Wasser in die Wohnung ein – sei es durch ein defektes Rohr oder weil die Waschmaschine des Nachbarmieters ausläuft – stellt das eine Abweichung des vertraglich vorausgesetzten Zustands, also einen Mietmangel, dar. Bei einem Wasserschaden besteht daher grundsätzlich das Recht, die Miete zu mindern.

Dies gilt jedoch nicht, sofern der Mieter selbst für den Wasserschaden verantwortlich ist – etwa, wenn seine eigene Waschmaschine undicht ist. Trifft den Mieter zumindest ein Mitverschulden, kann das Minderungsrecht begrenzt oder – je nach Verschuldensgrad –ganz ausgeschlossen sein.

Sonderfall: Wasserschaden durch Hochwasser

Insbesondere in Hochwasser gefährdeten Gebieten kann es zu Wassereintritt infolge von Hochwasser und Überflutung kommen. Auch hier gilt: Das Recht zur Mietminderung besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, also auch dann, wenn der Mangel durch eine Naturkatastrophe verursacht wurde. Das bedeutet, auch wenn ein Wasserschaden infolge von Hochwasser entsteht, stellt das einen Mietmangel dar und Sie dürfen die Miete mindern.

Allerdings kann ein Mietmangel auch schon im Vorfeld – ohne den Eintritt eines Wasserschadens – vorliegen: In Hochwasser gefährdeten Gebieten kann jederzeit mit einem Wassereintritt gerechnet werden. Der Vermieter ist daher verpflichtet, zumutbare Vorkehrungen zum Schutz der Mietsache zu treffen, so dass sie gegen ein Eindringen von Wasser geschützt ist. Dabei müssen die Mieträume laut BGH (Bundesgerichtshof) nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht. Vielmehr ist darüber hinaus ein gewisser „Sicherheitszuschlag“ zu berücksichtigen.

Das bedeutet: Trifft der Vermieter in solchen Gebieten keine entsprechenden Vorkehrungen zum Schutz der Mietsache, stellt bereits das einen (anfänglichen) Mietmangel dar, der zur Minderung berechtigt.

Schadensersatz nach Wasserschaden

Diese Rechtsprechung hat insbesondere Bedeutung, wenn es um den Ersatz des eingetretenen Schadens (zerstörte Möbel, Geräte, etc.) infolge von Hochwasser geht. Liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor (unzureichende Sicherheitsmaßnahmen), kann der Mieter ggf. ohne ein Verschulden des Vermieters von diesem Schadensersatz verlangen.

So gehen Sie bei einer Mietminderung vor

Bevor Sie die Miete mindern, müssen Sie Ihren Vermieter unverzüglich nach Entdeckung des Wasserschadens über diesen in Kenntnis setzen, § 536c BGB. Dies geschieht durch eine sog. Mängelanzeige. Diese ist formlos möglich, kann also zum Beispiel auch am Telefon erfolgen.
Der Vermieter ist sodann verpflichtet, den Wasserschaden schnellstmöglich zu beseitigen.

Mängelanzeige als Beweis

Unterlassen Sie die Mängelanzeige und kann der Vermieter deswegen keine Abhilfe schaffen, verlieren Sie Ihr Recht zur Mietminderung, § 536c BGB.

Die Höhe der Minderung kann nicht pauschal bestimmt werden und muss je nach Einzelfall bestimmt werden. Im Falle eines Mietmangels schuldet der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete, die sich nach dem Umfang des Mangels und der erlittenen Beeinträchtigung richtet. Führt der Wasserschaden zu einer Feuchtigkeitsbildung oder gar zu einer gesundheitsgefährdenden Schimmelbildung, kann die Minderung auch deutlich höher ausfallen, als bei rein ästhetischen Beeinträchtigungen.

Im Folgenden finden Sie einige Beispiele aus der Rechtsprechung. Diese dienen jedoch aufgrund der Einzelfallbezogenheit nur als grober Anhaltspunkt zur Bestimmung der Minderungshöhe:

  • Stehendes Wasser auf dem Balkon nach heftigem Regen: 0 – 5%
  • Wasserfleck im Schlafzimmer: 3%
  • Gelegentliches Eindringen von Wasser durch die Decke in die Wohnung; eindringendes Regenwasser: 5%
  • Wasserschaden im Bad; Wasserdurchlaufschaden im Flur an der Decke und an der Wand: 5-10%
  • Schäden an Tapete und Fußboden nach einem Wassereinbruch; beschädigter Parkettfußboden aufgrund von eindringendem Regenwasser durch undichte Fenster; abgelöste Tapeten: 10%
  • Wasserschaden mit Herabstürzen von Deckenteilen; Kondenswasserschäden mit Schimmelbildung im Wohn- und Kinderzimmer; Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers während der Renovierungsarbeiten nach Wasserschaden: 20%
  • Eindringendes Wasser durch die Decke; durchfeuchtete Wände und Schaden am Parkettfußboden aufgrund Wasseraustritts: 25%
  • Erhebliche Feuchtigkeit in der Wohnung (Durchfeuchtung eines Teppichbodens, Tropfwasser durch Zimmerdecke); erheblicher Wasserschaden in einer Einzimmerwohnung: 50%
  • Massive Beschädigung durch Überflutung und Unbewohnbarkeit der Wohnung: 100%

Die Miete darf nur so lange gemindert werden, bis der Mietmangel beseitigt ist. Haben Sie die Minderungshöhe zu hoch angesetzt oder gar unberechtigt gemindert, so kommen Sie mit der Mietzahlung (zum Teil) in Verzug. Erreicht die Verzugshöhe einen erheblichen Betrag, kann der Vermieter Ihnen unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Höhe der Mietminderung durch Wasserschaden

Sind Sie sich über die Höhe der Minderung unsicher, empfiehlt es sich, den vollen Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen und gegebenenfalls Rechtsrat einzuholen. Sobald eine angemessene Minderungsquote feststeht, können Sie dann den überbezahlten Mietzins vom Vermieter zurückverlangen.

Viele weiter Informationen finden Sie auch in unserer Übersicht zum Thema Mietminderung

Das Wichtigste zur Mietminderung bei Wasserschaden im Überblick

  • Ein Wasserschaden stellt einen zur Minderung berechtigten Mangel dar, wenn der Mieter nicht selbst für ihn verantwortlich ist. Auf ein etwaiges Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an.
  • Tritt ein Wasserschaden infolge einer Naturkatastrophe ein, bleibt das Minderungsrecht bestehen. Ggf. kann sogar die Miete ohne Eintritt eines Schadens gemindert werden, wenn der Vermieter in einem Hochwasser gefährdeten Gebiet unzureichende Schutzmaßnahmen trifft.
  • Die Höhe der Minderung richtet sich je nach Einzelfall und dem Grad der Beeinträchtigung. Im Zweifel zahlen Sie die volle Miete vorerst unter Vorbehalt und verlangen den überbezahlten Mietzins später zurück.

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