Mieterhöhung Fristen: Aktuelle Fristen die bei Mieterhöhungen gelten

Wenn Ihr Vermieter die Miete erhöhen möchte, kann er das nicht einfach von heute auf morgen tun. Vielmehr muss er dabei einige gesetzliche Vorgaben beachten und den Mieter form- und fristgerecht darüber informieren. Wann eine Mieterhöhung zulässig ist und welche Fristen dabei gelten, erfahren Sie hier.

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Frist bei einvernehmlicher Mieterhöhung

Eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über eine Mieterhöhung ist grundsätzlich zulässig, § 557 BGB. Dabei gelten keine besonders einzuhaltenden Fristen, jedoch sind der Miethöhe Grenzen gesetzt.

Einvernehmliche Mieterhöhung zulässig?

Eine einvernehmliche Mieterhöhung ist nur während des laufenden Mietverhältnis zulässig, nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags.

Frist bei Vereinbarung einer Staffelmiete

Den Mietparteien steht es frei, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Hierbei wird bei Abschluss des Mietvertrags eine zukünftige Mieterhöhung festgelegt, § 557a BGB. Es muss entweder die zukünftig zu zahlende Miete oder der zu erhöhende Mietbetrag beziffert werden. Die Angabe einer prozentualen Erhöhung genügt nicht.

Unwirksame Staffelmiete

Ist die Staffelmiete nicht schriftlich vereinbart worden, ist sie unwirksam. Holen Sie sich jetzt Hilfe von einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline.

Eine Staffelmietvereinbarung ist nur wirksam, wenn die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleibt. Der Vermieter darf die (erste) höhere Miete also frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietvertrags verlangen. Wurden weitere Staffelerhöhungen vereinbart, so muss auch zwischen diesen immer mindestens ein Jahr liegen, § 557a Abs. 2 BGB.

Vorsicht: Weder die Kappungsgrenze noch die ortsübliche Vergleichsmiete muss vom Vermieter beachtet werden.
Wurde eine Staffelmietvereinbarung wirksam getroffen, so tritt zum vereinbarten Termin die Erhöhung automatisch ein. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter Sie nicht gesondert informieren oder auffordern muss, von nun an die erhöhte Miete zu zahlen.

Zahlen Sie nicht rechtzeitig die erhöhte Miete, kommen Sie mit der Mietzahlung in Verzug.

Unzulässige Erhöhung der Miete während des Vereinbarungszeitraums

Eine anderweitige Erhöhung der Miete während des Vereinbarungszeitraums ist unzulässig. Ihr Vermieter darf Ihre Miete also etwa nicht noch zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen oder Modernisierungskosten auf Sie abwälzen. Mehr dazu im Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhung Frist bei Vereinbarung einer Indexmiete

Die Vertragsparteien können bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich eine Indexmiete vereinbaren. Dabei wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt, § 557b BGB. Das bedeutet, dass eine Anpassung der Miete nach oben, aber auch nach unten erfolgen kann.

Wie bei der Staffelmiete muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Anders als bei der Staffelmiete erfolgt die Anpassung nicht automatisch. Vielmehr muss dem Mieter die Änderung des Preisindex sowie die neue Miethöhe in Textform mitgeteilt werden.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Änderungserklärung zu entrichten.

Anpassung der Miethöhe während des Vereinbarungszeitraums

Eine zusätzliche Anpassung der Miethöhe während des Vereinbarungszeitraums an die ortsübliche Vergleichsmiete ist unzulässig. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat.

Frist bei Anpassung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, § 558 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Formalien und Fristen zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei dieser – häufigsten – Form der Mieterhöhung muss der Vermieter jedoch einige Formalien und Fristen beachten:

  • Wartefrist: Eine Anpassung der Miete ist nur alle 15 Monate möglich. Bevor die Miete also erhöht werden darf, muss sie 15 Monate unverändert geblieben sein. Die Wartefrist setzt sich aus der Sperrfrist (12 Monate) und Überlegungsfrist (3 Monate) zusammen.
  • Sperrfrist: Der Vermieter darf eine Mieterhöhung erst 12 Monate nach Mietvertragsschluss bzw. nach der letzten Erhöhung verlangen.
  • Mieterhöhungserklärung: Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden. Dabei muss insbesondere dargelegt werden, dass die verlangte Mieterhöhung ortsüblich ist.
  • Überlegungsfrist: Der Mieter hat nun drei Monate Zeit zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Stimmt er nicht zu, so kann ihn der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung verklagen. Stimmt der Mieter zu, so hat er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen.
  • Kappungsgrenze: Die Miete darf sich jedoch durch Anpassungen innerhalb von drei Jahren nicht insgesamt um 20% erhöhen. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin oder München nicht um 15%. Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn zusätzlich eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorgenommen wird.

Frist bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch wenn Ihr Vermieter die Miete nach Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen möchte, muss er dabei einiges beachten:

  • Modernisierungsankündigung: Der Mieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen in Textform informiert werden. Auch über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung muss aufgeklärt werden.
  • Mieterhöhungserklärung: Nach Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung in Textform erklären. Dabei müssen dem Mieter die Kosten der Maßnahmen nachvollziehbar dargelegt werden.
  • Der Vermieter kann nach Vornahme der Modernisierung die Miete um bis zu 11% der für die Maßnahmen aufgewendeten Kosten erhöhen.
  • Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Alle wichtigen Informationen über Mieterhöhung nach Modernisierung finden Sie auch in unserem Beitrag „Mieterhöhung nach Modernisierung – was ist erlaubt?“.

Das Wichtigste zu Mieterhöhung Fristen im Überblick

  • Eine einvernehmliche Mieterhöhung ist grundsätzlich immer möglich, doch dürfte meist nicht im Interesse des Mieters liegen.
  • Bei Vereinbarung einer Staffelmiete muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Jedoch gelten weder Kappungsgrenzen noch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vorsicht: Die Anpassung der Miethöhe erfolgt automatisch.
  • Auch bei Vereinbarung einer Indexmiete muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Hier muss jedoch die Mieterhöhung gesondert erklärt werden. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Änderungserklärung zu entrichten.
  • Eine Anpassung der Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur alle 15 Monate möglich. Der Vermieter muss mit dem Verlangen zur Anpassung mindestens 12 Monate warten, wobei der Mieter anschließend eine drei monatige Überlegungsfrist hat. Die Miete darf sich durch Anpassungen innerhalb von drei Jahren nicht insgesamt um 20% bzw. 15% in Ballungsgebieten erhöhen.
  • Nach Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung in Textform erklären. Die erhöhte Miete muss mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Erklärung gezahlt werden.

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