Mietminderung: Gründe die Miete zu mindern

Gründe für eine Mietminderung gibt es in einer Mietwohnung viele. Ein defekter Fahrstuhl, Schimmel an den Wänden, Baulärm oder gar Ungeziefer im Haus – die Liste könnte endlos weitergeführt werden.

Daher ist es nicht verwunderlich, dass fast jeder Mieter schon mal einen oder mehrere Mängel in der Mietwohnung gehabt hat. Die meisten Mieter wissen auch, dass man im Falle eines Mangels die Miete mindern kann.

Doch wie geht man im Falle eines Mangels vor? Wie mindert man eigentlich die Miete und welche Minderungshöhe ist angemessen?

Die Miete richtig und angemessenen zu mindern, ist nicht ganz einfach. Einige gesetzliche Vorgaben müssen zwingend beachtet werden. Denn wird die Miete falsch oder gar unberechtigt gemindert, kann das sogar zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen.

Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir die wichtigsten Regelungen verständlich für Sie zusammengefasst. Im Beitrag erfahren Sie, wann Sie zur Minderung berechtigt sind und wie Sie dabei richtig vorgehen. Sollten Sie Hilfe benötigen, können Sie sich jederzeit an unsere kostenlose Hilfehotline wenden oder direkt mit einem Anwalt über die Anwaltshotline sprechen.

Was ist ein Mietmangel?

Voraussetzung einer Mietminderung ist ein Mietmangel, § 536 BGB. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist unerheblich. Das Recht zur Minderung besteht auch, wenn ein Dritter für den Mangel verantwortlich ist.

Entscheidend für die Einordnung als Mangel ist in erster Linie, welchen Zustand der Mietsache die Parteien als vertraglich geschuldet ansehen.

Beispiel Mietmängel

Wurde die Wohnfläche im Mietvertrag mit 100qm angegeben, so wird auch die angegebene Wohnfläche geschuldet. Ist die Wohnung tatsächlich kleiner, so liegt ein Mietmangel vor. Wurde die Wohnflächenangabe aber mit dem Zusatz versehen, dass diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, ist diese Wohnflächenangabe auch nicht vertraglich geschuldet.

Wurde im Mietvertrag der Zustand der Wohnung nicht ausdrücklich vereinbart, kommt es zur Bestimmung eines Mangels darauf an, von welchem Zustand der Mieter ausgehen darf und ob die Wohnung für einen gewöhnlichen Mietgebrauch geeignet ist.

In einer Altbauwohnung darf der Mieter nicht von einem Neubauwohnungs-Komfort ausgehen. Er darf z.B. auch nicht davon ausgehen, dass in dem Keller eines Altbaus ohne weiteres feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände gelagert werden können.

Hinsichtlich des Baustandards und der Einhaltung technischer Normen wird darauf abgestellt, ob derjenige Standard eingehalten wurde, der bei Errichtung des Objekts maßgeblich war.

Wurde das Objekt im Jahre 2000 gebaut, schuldet der Vermieter auch nur einen Trittschall, der im Jahre 2000 üblich war.

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Die üblichen Mietmängel im Überblick

  • Baulärm
  • Schimmel
  • Wasserschaden
  • Kinderlärm
  • Musizieren
  • Feiern der Mitmieter
  • Verkehr- und Fluglärm
  • Gewerbe

Ob die Wohnung tatsächlich einen Mangel aufweist, ist je nach Einzelfall zu beurteilen und kann meist nicht pauschal beantwortet werden. Ob in Ihrem Fall ein Mietminderungsgrund vorliegt können Sie direkt mit einem Anwalt über unsere Anwaltshotline klären.

Ausschluss der Minderungsberechtigung

Selbst wenn ein Mietmangel vorliegt, kann die Berechtigung zur Mietminderung ausgeschlossen sein.

Unerheblichkeit des Mangels

Die Berechtigung zur Mietminderung besteht nur, sofern der Mangel nicht unerheblich ist. Ein unerheblicher Mangel liegt dann vor, wenn er leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Die Abgrenzung zum erheblichen Mangel ist dabei oftmals schwierig und einzelfallbezogen.

Als Faustregel kann man sich jedoch merken: Kleinere optische Mängel, insbesondere außerhalb der Mietsache, gelten nur dann als Mangel, wenn sie von gewisser Dauer und Intensität sind.

Folgende Mängel wurden von Gerichten als unerhebliche eingestuft:

  • vom Mietvertrag abweichende Wohngröße um weniger als 10%
  • einmaliger Lärm aus der Nachbarwohnung wegen einer Feier, Verdunkelung der Küche durch ein Baugerüst, geringe Geräusche durch haustechnische Anlagen
  • sehr kurzer Heizungsausfall, unverfugte Leisten und Türen, Haarrisse an der Zimmerdecke, fehlender Waschmaschinenanschluss im Apartment, nicht abschließbare Badezimmertür

Vom Mieter verschuldeter Mangel

Die Berechtigung zur Minderung besteht ferner nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Handelt der Mieter hingegen leicht fahrlässig und eine Versicherung des Vermieters deckt diesen Schaden ab, trifft den Vermieter in der Regel die Pflicht, diese Versicherung in Anspruch zu nehmen.

Verhindert der Mieter pflichtwidrig die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, indem er ihm etwa den Zutritt zur Wohnung verweigert, hat auch das einen Ausschluss des Minderungsrechts zur Folge.

Kenntnis des Mangels

Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder hat ihn grob fahrlässig nicht gekannt, so ist sein Recht auf Mietminderung ausgeschlossen, § 536b BGB.

Zieht er beispielsweise in eine Wohnung an einer vielbefahrenen Straße, kann er sich nicht auf Verkehrslärm als Mangel berufen. Befindet sich neben dem Mietshaus eine Baulücke, so muss der Mieter mit dem Bau eines Hauses und daraus resultierendem Baulärm rechnen.

Energetische Modernisierung

Entsteht ein Mietmangel, etwa Baulärm oder mangelnder Lichteinfall, infolge einer energetischen Modernisierungsmaßnahme, ist das Recht zur Minderung für drei Monate ausgeschlossen, § 536 Abs. 1a BGB. Mehr zum Thema erfahren Sie im Beitrag Mietminderung durch Baulärm oder über unsere kostenlose Hilfehotline.

So gehen Sie bei einem Mietmangel vor

Liegt ein Mietmangel vor und ist das Recht zur Minderung nicht ausgeschlossen, dürfen Sie die Miete mindern.

Allerdings müssen Sie Ihren Vermieter unverzüglich nach Entdeckung des Mangels über diesen in Kenntnis setzen, § 536c BGB. Dies geschieht durch eine sog. Mängelanzeige. Diese ist formlos möglich, kann also zum Beispiel auch am Telefon erfolgen. Tipps zur richtigen Umsetzung einer Mängelanzeige erhalten Sie von unseren Anwälten an der Anwaltshotline!

Zu Beweiszwecken sollten Sie eine schriftliche Mängelanzeige vornehmen.
Achtung: Unterlassen Sie die Mängelanzeige und kann der Vermieter deswegen keine Abhilfe schaffen, verlieren Sie Ihr Recht zur Mietminderung, § 536c BGB.

Die Mietminderung tritt Kraft Gesetz ein. Das bedeutet, dass es keiner besonderen Erklärung des Mieters, etwa einer Mietminderungserklärung, bedarf. Vielmehr ist der Mieter ab Auftreten des Mangels lediglich zur Zahlung der gekürzten Miete verpflichtet.

Auch wenn Sie keine Minderungserklärung abgeben müssen, sollten Sie den Vermieter über die Minderung informieren, damit keine Missverständnisse entstehen.

Zu Streitigkeiten führt in der Regel nicht die Minderungsberechtigung an sich, sondern die Höhe der Minderung. Das liegt vor allem daran, dass die Höhe je nach Einzelfall bestimmt werden muss und eine pauschale Bestimmung kaum möglich ist.

In jeden Fall ist es zu empfehlen einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen der sich um Ihre Angelegenheiten kümmert und Ihre Interessen vertritt. Wir empfehlen Ihnen gerne kostenlos und unverbindlich einen erfahrenen Anwalt über unsere Anwaltsempfehlung. Benötigen Sie Soforthilfe können Sie sich täglich rund um die Uhr an unsere Anwaltshotline wenden.

Das Wichtigste zur Mietminderung im Überblick

  • Ob ein Mietmangel vorliegt, richtet sich in erster Linie danach, welcher Zustand der Mietsache vertraglich vereinbart wurde. Ansonsten wird auf den Zustand und Standard abgestellt, den der Mieter erwarten darf.
  • Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel, hat er ihn selbst verursacht oder ist er unerheblich, kann das Recht zur Minderung ausgeschlossen sein. Auch im Falle von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist das Minderungsrecht für drei Monate ausgeschlossen.
  • Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich nach Entdecken des Mangels in Kenntnis setzen (Mängelanzeige). Unterlässt er diese, ist das Recht zur Minderung in der Regel ausgeschlossen.
  • Die Höhe der Minderung richtet sich je nach Einzelfall und Maß der Beeinträchtigung. Wird die Minderungshöhe zu hoch angesetzt oder unberechtigt gemindert, kann der Vermieter unter Umständen eine Kündigung aussprechen.
  • Sind Sie sich über die angemessene Minderungshöhe unsicher, zahlen Sie die volle Miete vorerst unter Vorbehalt und verlangen Sie den überbezahlten Mietzins später zurück.
  • Eine abweichende Vereinbarung zu Lasten des Mieters ist im Übrigen unzulässig.

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