Mieterhöhung nach Modernisierung: Erhöhung der Miete nach Sanierung

Immer mehr Mieter erhalten eine Mieterhöhung nach Modernisierung am Wohnobjekt. Ihr Vermieter möchte einen Aufzug ins Haus einbauen, eine Solaranlage installieren oder gar einen Kinderspielplatz bauen? Das erscheint zunächst positiv – doch Vorsicht:

Was ist, wenn nun die dafür erforderlichen Kosten auf Ihre Miete umgelegt werden sollen?
Solche und weitere Modernisierungsmaßnahmen haben oftmals eine satte Mieterhöhung zur Folge. Unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt ist, erfahren Sie hier.

Wann liegt eine Modernisierung vor?

Der Begriff der Modernisierung ist in § 555b BGB geregelt und umfasst bauliche Veränderungen, durch die zum Beispiel Energie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert oder die Wohnqualität auf Dauer verbessert wird. Auch wenn neuer Wohnraum geschaffen wird stellt dies eine Modernisierung dar.

Voraussetzung für jede Modernisierungsmaßnahme ist jedoch, dass diese zu einer Verbesserung des Mietobjekts führt.

Für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme ist unerheblich, ob sie in der Mietwohnung selbst oder etwa auf dem Grundstück des Wohnobjekts durchgeführt wird.

Maßnahmen die als Modernisierung gelten

Folgende typische Maßnahmen werden als Modernisierung eingestuft:

• Einbau eines Aufzugs, Errichtung eines Balkons, Einbau von Schallschutzfenstern oder Schallschutzwänden
• Verfliesung eines Badezimmers, Einbau von Wasserzählern, Installation von wassersparenden WC-Spülkästen, Austausch eines Gasherds gegen Ceran-Elektroherd
• Installation einer Klingel- und Gegensprechanlage, Einbau einer neues Haustür mit zusätzlichem Einbruchsschutz, Einbau von Rollläden oder Kellergittern
• Begrünung des Hofes, Errichten von Stellplätzen oder Abstellplätzen für Mülltonnen, Bau eines Kinderspielplatzes, Errichtung eins Fahrradkellers oder Wäschetrockenraums

Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahme?

Besonders wichtig ist die Abgrenzung einer Modernisierungs- zu einer Erhaltungsmaßnahme.
Die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme dürfen nämlich nicht im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter abgewälzt werden.

Erhaltungsmaßnahmen sind solche Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen, § 555a BGB. Im Gegensatz zu Modernisierungsmaßnahmen führen diese nicht zu einer Verbesserung der Mietsache, sondern dienen deren Erhalt, wie etwa Mangel – und Schadensbeseitigung durch Reparaturen.

In einem solchen Fall der „modernisierenden Instandsetzung“ können nur die Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umgelegt werden. Die vom Vermieter selbstzutragenden Kosten für die Erhaltung müssen von den umlegbaren Modernisierungskosten abgezogen werden. Ist in Ihrem Falle eine klare Trennung zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nicht möglich, sollten Sie sich Hilfe von einem Anwalt holen. Kontaktieren Sie jetzt einen Anwalt über die Anwaltshotline.

Vermieter muss Modernisierung ankündigen

Der Vermieter darf nicht einfach mit den Bauarbeiten beginnen. Vielmehr muss er Sie über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform informieren.

Dies geschieht durch eine sogenannte „Modernisierungsankündigung“ (§ 555c BGB), welche folgende Angaben enthalten muss:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Unterlässt der Vermieter die Ankündigung, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden und kann etwa Bauarbeitern den Zutritt zur Wohnung untersagen. Werden die Modernisierungsmaßnahmen trotz der mangelnden Duldungspflicht vom Mieter hingenommen, so ist der Vermieter ungeachtet der fehlenden Ankündigung zu einer Mieterhöhung berechtigt. Der Vermieter kann in einem solchen Fall jedoch die Zahlung der erhöhten Miete erst neun Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung fordern.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um bis zu 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, etwa bei einem Aufzugseinbau, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Hierbei steht dem Vermieter jedoch ein Ermessenspielraum zu.

Die Mieterhöhung hat der Vermieter dem Mieter in Textform zu erklären. Aus dieser Mieterhöhungserklärung muss für den Mieter nachvollziehbar hervorgehen, welche Modernisierungskosten angefallen sind und wie sich diese auf seine Miete anteilig auswirken.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Mieterhöhung nach Modernisierung kann unzumutbar sein

Je nachdem wie hoch die Modernisierungskosten ausgefallen sind, kann eine Umwälzung auf den Mieter von bis zu 11% der angefallenen Kosten zu einer immensen Mieterhöhung führen.

Ein Ausschluss der Mieterhöhung kann nur in einem Härtefall gerechtfertigt sein. Dieser liegt nach § 559 Abs. 4 BGB vor, wenn die Mieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Bei dieser Interessenabwägung kommt es insbesondere auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters an. Hierbei ist das konkrete Nettoeinkommen des Mieters, unter Berücksichtigung der gegebenenfalls durch die Modernisierung gesunkenen Betriebskosten, mit den Belangen des Vermieters abzuwägen.

Die Belastbarkeitsgrenze eines Mieters und somit die zumutbare Grenze der Mieterhöhung kann nicht pauschalisiert werden und ist je nach Einzelfall zu bestimmen.
Dem Mieter sollte nach Abzug der Miete jedoch ein Einkommen verbleiben, welches ihm ermöglicht, an seinen bisherigen Lebensverhältnissen festzuhalten. Haben Sie Fragen zur Belastbarketisgrenze, kontaktieren Sie jetzt einen Anwalt über die Anwaltshotline.

Eine Interessenabwägung findet nicht statt, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierung aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Letzteres ist etwa der Fall, wenn zu der Maßnahme, z.B. durch eine Energiesparverordnung, eine gesetzliche Pflicht besteht.

So gehen Sie gegen die Mieterhöhung vor

Sind Sie der Ansicht, dass eine Mieterhöhung für Sie unzumutbar ist, müssen Sie dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen.

Eine solche Mitteilung muss spätestens bis zum Ablauf des folgenden Monats nach Zugang der Modernisierungserklärung (Vorsicht: nicht Mieterhöhungserklärung) in Textform erfolgen. Darin sollten Sie dem Vermieter die Umstände mitteilen, die ihren Härtefall begründen.

Versäumen Sie diese Frist, können Sie sich in der Regel nicht mehr auf den Härtefalleinwand berufen. In diesem Fall sollten Sie sich Unterstützung von einem Anwalt holen. Kontaktieren Sie unsere Anwaltshotline!

Ausnahme: Ist die Modernisierungserklärung fehlerhaft, so beginnt die Frist nicht zu laufen. Auch sollte der Vermieter Sie in dieser Erklärung auf die bestehenden Fristen hinweisen. Vergisst er dies, beginnt die Frist auch dann nicht zu laufen.

Auch wenn die Frist nicht zu laufen beginnt, müssen Sie den Vermieter spätestens bis zu Beginn der Modernisierungsmaßnahme über Ihren Härtefalleinwand informieren.