Die Mietwohnung als Arbeitsplatz – Darf der Vermieter diese Nutzung verbieten?
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Die Mietwohnung als Arbeitsplatz – Darf der Vermieter diese Nutzung verbieten?

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Telearbeit und Home Office sind Schlagworte unserer mobileren Arbeitswelt. Es gibt nicht wenige Arbeitnehmer, die (teilweise) von Zuhause aus arbeiten und die Zahl wird weiter steigen. Was darf man als Mieter einer Wohnung? Wo sind die Grenzen?

Telearbeit hat einige Vorteile, und das für beide Seiten. Der Arbeitgeber benötigt weniger Arbeitsplätze mit den entsprechenden Nebenkosten und der Arbeitnehmer spart sich einen mitunter zeit- und kostenintensiven täglichen Arbeitsweg. Alles bestens also, denn es gibt nur Vorteile…

So einfach ist es nicht, denn als Mieter einer Mietwohnung gibt es bestimmte Einschränkungen hinsichtlich der erlaubten Nutzung einer Wohnung, wenn es sich im Mietvertrag um Wohnraum handelt.

Das Mietrecht wird in Deutschland überwiegend durch die Rechtsprechung fortentwickelt. Im Falle eines Arbeitsplatzes in der Mietwohnung geht es unter anderem darum, zu entscheiden, ob die teilgewerbliche Nutzung zumutbar ist. Außerdem sollte man den Vermieter um Erlaubnis bitten.

Wir haben nachfolgend ein paar Fälle gesammelt, die eine Richtung vorgeben, jedoch nie als abschließend und endgültig zu werten sind.

Pro Mietwohnung als Arbeitsplatz

Für eine erlaubte berufliche Nutzung des gemieteten Wohnraums spricht sich beispielsweise das LG Frankfurt/M dann aus, wenn die Wohnung durch die selbstständige Tätigkeit nicht verändert oder beschädigt wird und daneben auch kein erheblicher Publikumsverkehr zu erwarten ist.

Ebenso wird keine gewerbliche Nutzung angenommen, wenn ein Mieter in seinem Schlafzimmer eine Ecke mit einem Computer für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten eingerichtet hat.
Desgleichen hält das LG Hamburg gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen in der Wohnung für zulässig.

Freiberufliche Tätigkeiten (weitestgehend) ohne Publikumsverkehr als Versicherungsvertreter oder freier Journalist sind in der Regel nicht zu beanstanden, solange andere Mieter nicht unzumutbar belästigt werden.

Folgende Tätigkeiten einer teilberuflichen Nutzung sind kaum zu beanstanden:

  • Telearbeit mit der entsprechenden Nutzung von Computer und Telefon ist OK
  • Die Erledigung typischer Büroarbeiten in der Wohnung ist zulässig
  • Von zuhause arbeiten dürfen Fotografen, Tagesmütter, Versicherungsvertreter
  • Ein-Personen-Unternehmen sind möglich
  • Der Kundenkreis muss klein sein

Contra Mietwohnung als Arbeitsplatz

  • Wer seine Wohnung intensiv für berufliche Zwecke nutzt und sie dadurch auch verstärkt abnutzt, muss mit Ablehnung rechnen
  • Jede auffällige Außenwirkung (Firmenschild und Laufkundschaft) führt meist zur Ablehnung
  • Auch Musikunterricht kann ein solcher Fall sein wegen der Belästigung anderer Mieter
  • Generell abgelehnt werden meist Tätigkeiten, die mit der Beschäftigung von Mitarbeitern einhergehen
  • er laute Maschinen einsetzt, hat ebenfalls kaum eine Chance auf Duldung
  • Ein Unternehmen, das häufigen Kundenbesuch mit sich bringt, wird wohl auch in den seltensten Fällen vom Vermieter genehmigt

Fazit Mietwohnung als Arbeitsplatz

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil einige Grenzen abgesteckt:
So kommt es „darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.

Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des „Wohnens“; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.“


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