Widerspruch Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung – oder korrekt: Betriebskostenabrechnung – ist die häufigste Streitursache in Mietverhältnissen.

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© Cobanams – pixabay.com

Dies liegt im Wesentlichen daran, dass von den Vermietern immer wieder Fehler gemacht werden, die sich bei Rücksprache mit Fachleuten durchaus vermeiden ließen.
Lesen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau und legen Sie ggf. Widerspruch dagegen ein, wenn Sie Fehler entdecken.

Bei Fragen wenden Sie sich jederzeit an unsere Experten der Anwaltshotline.

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Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

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Müssen Nebenkosten separat abgerechnet werden?

Man könnte die Betriebskosten als „auf der Mietsache ruhende Lasten“ in der Bruttokaltmiete berücksichtigen. Man könnte auch eine Pauschale vereinbaren, wenn eine detaillierte Abrechnung und Trennung der verbrauchsabhängigen Kosten kaum möglich ist.

Beide Optionen vermeiden Vermieter aber gern, weil die Betriebskosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, nicht zuletzt durch höhere Brennstoffkosten. Daher werden die Betriebskosten separat abgerechnet.

Wann und wie oft werden Nebenkosten jährlich abgerechnet?

Üblicherweise wird jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 BGB) und monatliche Vorauszahlungen leistet. Und genau hier entsteht mancher Streit, denn unter diesen Voraussetzungen muss der Vermieter einmal jährlich abrechnen.

Wenn der Vermieter für die zu erwartenden Nebenkosten / Betriebskosten Vorauszahlungen festsetzt, müssen die tatsächlichen Betriebskosten einmal jährlich abgerechnet werden, um Fehlbeträge oder Überschüsse aus den Vorauszahlungen auszugleichen.

Prüfen Sie daher stets, ob Ihr Vermieter sich an die folgenden gesetzlichen Fristen zur Nebenkostenabrechnung hält. Ansonsten haben Sie die Möglichkeit, schon wegen Nichteinhaltung der Fristen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen.

Dazu § 556 Abs. 3 BGB: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (!) zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen! (…) Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. (…)“

Gem. § 556 Abs. 4 darf keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden, die zum Nachteil des Mieters wäre.

Abrechnungszeitraum Nebenkosten

Der Abrechnungszeitraum muss nicht ans Kalenderjahr gekoppelt sein. Es hat sich jedoch in den meisten Fällen etabliert, dies dennoch zu tun, da viele Kosten – beispielsweise von Gemeinden oder Versicherungen – dem Vermieter ebenfalls zum Jahresende in Rechnung gestellt werden.

Darf ich die Originalrechnungen zu den Nebenkosten einsehen?

Nach der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter das Recht, die Rechnungsunterlagen des Vermieters einzusehen, denn nur so lässt sich ja die Richtigkeit der Abrechnung prüfen. Die Einsicht muss ihm am Ort der Mietwohnung ermöglicht werden, auch wenn der Vermieter seinen (Wohn-)Sitz an einem andern Ort hat. Im Zweifel muss die Hausverwaltung jedem Mieter die Belegeinsicht ermöglichen.

Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnungen prüfen?

Generell werden bei der Beurteilung einer Betriebskostenabrechnung formelle und materielle Richtigkeit bewertet.

  • Es geht also zunächst darum, ob die Kosten generell umlagefähig sind.
  • Im zweiten Schritt ist dann zu klären, ob sie auch von der Höhe her berechtigt sind.

Was sind Betriebskosten / Nebenkosten?

§ 1, Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert, was zu den Betriebskosten zählt: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.”

§ 2 BetrKV listet die möglichen Betriebskosten auf. Zu den häufig als „kalte Betriebskosten“ bezeichneten Kostenarten gehören danach:

  1. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. die Grundsteuer)
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb des Aufzugs
  5. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  7. Gartenpflege
  8. Beleuchtung
  9. Sach- und Haftpflichtversicherung
  10. Hauswart
  11. Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder Anschluss an ein Breitbandkabelnetz
  12. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  13. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen sowie die Dachrinnenreinigung)

Hinzu kommen „warme Betriebskosten“ für Heizung und Warmwasserbereitung in zentralen oder dezentralen Heizanlagen:

  1. verbrauchte Brennstoffe sowie deren Lieferung
  2. Betriebsstrom der Heizanlage
  3. regelmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
  4. Reinigung und Wartung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums
  5. Schornsteinreinigung und Emissionsmessung
  6. Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung

Gibt es auch nicht umlagefähige Betriebskosten?

Die vorherige Aufstellung enthält die umlagefähigen Betriebskosten: Dies bedeutet jedoch nicht, dass immer alle Positionen zum Tragen kommen. Ist beispielsweise jede Wohnung mit einer Gasheiztherme ausgestattet, so werden nicht selten die Brennstoffkosten direkt vom Versorger mit dem Mieter abgerechnet. In diesem Beispiel bleiben dann nur die Punkte 4 – 6.

Umlagefähige Betriebskosten

Hier entstehen oft Fehler und später dann juristische Auseinandersetzungen.
Achten Sie auf die Kosten, die nicht umgelegt werden dürfen! Generell gehören Instandhaltung und Instandsetzung sowie die (Haus-)Verwaltung nicht zu den umlagefähigen Kosten!

Beispiel: Wenn ein Hausmeister beispielsweise die Hausreinigung oder Gartenpflege übernimmt, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht nochmals bei der Position „Kosten für den Hauswart“ eingesetzt werden.

Wurden leer stehende Wohnungen in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Wenn es darum geht, die gesamten (Betriebs-)Kosten für ein Haus zu ermitteln, müssen auch leer stehende Wohnungen berücksichtigt werden. Hier entstehen oft Fehler in der Nebenkostenabrechnung, gegen die Sie widersprechen sollten.

Werden beispielsweise „kalte Betriebskosten“ im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche umgelegt, muss der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungseinheiten selbst tragen. Das gilt sogar für verbrauchsabhängige Betriebskosten, wenn diese ebenfalls über die Wohnfläche berechnet werden. Ansonsten würden die Mieter der anderen Wohnungen über Gebühr belastet.

Wann darf der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen?

Wenn sich die Nebenkosten in der Jahresabrechnung anders entwickelt haben, als in den Vorauszahlungen prognostiziert, so sollten die Vorauszahlungen angepasst werden. Dies ist durch Mieter oder Vermieter möglich. Ziel sollte sein, die Vorauszahlungen möglichst nahe an den tatsächlich zu erwartenden Kosten und Verbräuchen auszurichten.

Wann darf der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen?

Wenn sich die Nebenkosten in der Jahresabrechnung anders entwickelt haben, als in den Vorauszahlungen prognostiziert, so sollten die Vorauszahlungen angepasst werden. Dies ist durch Mieter oder Vermieter möglich. Ziel sollte sein, die Vorauszahlungen möglichst nahe an den tatsächlich zu erwartenden Kosten und Verbräuchen auszurichten.

Wie lege ich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein?

Da Sie die Nebenkostenabrechnung schriftlich von Ihrem Vermieter erhalten, legen Sie auch Ihren Widerspruch schriftlich ein. Sie haben dazu maximal ein Jahr nach Zugang der Abrechnung Zeit. Aber so lange sollten Sie den Fall nicht liegen lassen, zumal Ihr Vermieter meist ja auch eine Nachzahlung erwartet! Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung anhand der oben gegebenen Tipps zunächst selbst und zeitnah nach dem Zugang.

Wenn Sie nun Zweifel haben, dass die Abrechnung korrekt ist, sprechen Sie mit einem Anwalt an unserer Anwaltshotline.

Fazit widerspruch Nebenkostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung sorgt immer wieder für Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Generell lässt sich zusammenfassend sagen, dass sich in fast jeder Betriebskostenabrechnung Fehler finden lassen.
Weil der Vermieter wenig Gestaltungsspielraum hat, sollten Sie bei Zweifeln Ihre Nebenkostenabrechnung durch einen unserer erfahrenen Anwälte prüfen lassen, bevor Sie Widerspruch einlegen. Er wird Ihnen auch erklären, wie Sie bei fehlerhaften Abrechnungen am besten vorgehen.

Prüfen Sie kostenlos mit nur wenigen anonymen Angaben ob Ihr Vermieter die Nebenkosten rechtmäßig abrechnet.

  • Welcher Zeitraum wurde berechnet?
  • Welche Kosten wurden Berücksichtigt?
  • Sind die Kosten richtig auf die Posten verteilt?
  • Sind die Nebenkosten zu hoch angesetzt?

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