Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter auf die Mieter umlegen?

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An den Nebenkosten entzündet sich mancher Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn nicht immer ist allen Beteiligten klar, welche Kosten umgelegt werden dürfen.

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Wichtig vorweg: Wo ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?

Leider entsteht oft eine gewisse Verwirrung dadurch, dass die beiden Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten parallel verwendet werden. Der allgemeine Sprachgebrauch verwendet Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung. Korrekter ist jedoch der Begriff Betriebskosten, schließlich gibt es dazu auch eine Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Die entscheidende Frage: Welche Nebenkosten/Betriebskosten sind umlagefähig?

Gerade weil es in diesem Bereich immer wieder juristische Auseinandersetzungen gibt, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV), was zu den Betriebskosten zählt und was nicht. § 2 BetrKV nennt 17 mögliche Positionen, mehr geht nicht.

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

    Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer, jedoch keine Beiträge zum Straßenausbau.

  2. Kosten der Wasserversorgung

    Dazu gehören Wasserverbrauch und Grundgebühren, Kosten der Wasseruhren bzw. Mieten für diese Einrichtungen sowie deren Eichung, Kosten für die Berechnung und Aufteilung, Wartungskosten für Wassermengenregler und den Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

  3. Kosten der Entwässerung

    Zu diesen Nebenkosten zählen Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Betriebskosten einer nicht-öffentlichen Anlage sowie die Betriebskosten einer etwaigen Entwässerungspumpe. Diese kommunalen Gebühren werden zunächst mittels Abgabenbescheid vom Eigentümer bzw. Vermieter erhoben.

  4. Heizungskosten

    Umlagefähig sind die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der verbrauchten Brennstoffe. Der nötige Betriebsstrom, Kosten für Bedienung, Überwachung und Wartung der Heizungsanlage, turnusmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit incl. Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung, Immissionsschutzmessungen und die Kosten der Berechnung und Aufteilung.

  5. Warmwasserkosten

    Hier geht es um die Kosten der Wassererwärmung, die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten nebst der Justierung durch fachkundige Personen.

  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

    Umfasst sind die Kosten wie unter 4 und entsprechend unter 2.

  7. Betrieb eines Aufzugs

    Hier spricht der Gesetzgeber von Kosten für den Betriebsstrom, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Wartung der Anlage, sowie den Prüfungsaufwand für Betriebsbereitschaft und -sicherheit. Aber auch die Reinigung sowie die Kosten für die Notrufbereitschaft.

  8. Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr

    Anteilig berechnet werden können die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Diese kommunalen Gebühren werden ebenfalls zunächst durch Abgabenbescheid vom Eigentümer bzw. Vermieter erhoben.

  9. Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

    Davon umfasst sind die Kosten für die Säuberung der gemeinsam von allen Mietern genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug und die Kosten für Putzmittel. Die Kosten zur Ungezieferbekämpfung dürfen nur dann umgelegt werden, wenn es sich um regelmäßige Kosten handelt.

  10. Gartenpflegekosten

    Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter, nicht öffentlich genutzter Flächen, incl. Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie die Pflege von Spielplätzen. Die Kosten dürfen nicht umgelegt werden, wenn der Garten ausschließlich von einzelnen Personen, beispielsweise dem Vermieter oder einzelnen Mietern, genutzt werden darf.

  11. Beleuchtungskosten

    Dies betrifft die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die gemeinschaftlich benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Daneben sind die Kosten für die Beleuchtung von Tiefgarage und Parkplätzen ebenso umlagefähig wie die Betriebskosten für ein Notstromaggregat.

  12. Kosten für die Schornsteinreinigung

    Zu diesen Nebenkosten zählen die Gebühren des Schornsteinfegers nach der entsprechenden Gebührenordnung, wenn die Kosten nicht bereits in den Heizkosten enthalten sind.

  13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen

    Hierzu gehören insbesondere die Versicherungskosten des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

  14. Hauswartkosten

    Dazu gehören Entlohnung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit zahlt (etwa Arbeitskleidung, Differenz zwischen normaler Miete und Miete aus der verbilligten Überlassung einer Wohnung). Nicht umfasst sind Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung. Umgelegt werden darf nur der Anteil der Vergütung, der auf tatsächliche Hausmeistertätigkeiten entfällt, jedoch nicht der Anteil, der für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen aufgewendet wird.

  15. Kosten für Gemeinschaftsantenne, private Verteileranlage und Breitbandnetz

    Dazu gehören die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartung der Betriebsbereitschaft, die Einstellung durch einen Fachbetrieb und die monatlichen Grundgebühren für den Kabelanschluss, wenn nicht zwischen Kabelnetzbetreiber und Mieter eigene Verträge geschlossen wurden.

  16. Kosten einer Einrichtung zur Wäschepflege

    Umgelegt werden dürfen Betriebsstrom, Überwachungskosten, Wartung und Reinigung, Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung, wenn sie nicht schon in der Kaltwasserversorgung berücksichtigt sind.

  17. Sonstige Betriebskosten

    Zu den sonstigen Betriebskosten gehören alle Betriebskosten, die in den Nr. 1 bis 16 nicht erfasst sind. Es darf sich dabei jedoch nicht um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten oder Verwaltungskosten handeln. Solche Kosten müssen im Mietvertrag stets genau bezeichnet werden. Denkbar wären beispielsweise:

  • Wartungskosten für Feuerlöscher, Lüftungsanlage oder Blitzschutz
  • regelmäßige Dachrinnenreinigungen
  • Nebenkosten für ein allen Mietern bereitstehendes Schwimmbad

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Nicht umgelegt werden dürfen:

  • die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen
  • der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit
  • die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
  • die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)
  • die Kosten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs.

Also Kosten, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)

Wie kann man gegen die Nebenkostenabrechnung vorgehen?

Die Praxis beweist, dass Nebenkostenabrechnungen oft fehlerhaft sind. Als Mieter haben Sie Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung. Daher können Sie Widerspruch gegen eine vorhandene Nebenkostenabrechnung einlegen.

Generell gilt (nach der Rechtsprechung), dass eine Nebenkostenabrechnung mindestens folgende Angaben enthalten muss:

  • Angabe des Abrechnungszeitraumes
  • Aufstellung der Gesamtbetriebskosten für das Objekt
  • Verteilerschlüssel – also wie die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden
  • die resultierende Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter
  • Ausweis und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters

Es gibt keine vorgeschriebene Form für eine Nebenkostenabrechnung. Sie muss jedoch so aufgebaut sein, dass jeder durchschnittlich gebildete Mieter ohne juristische Kenntnisse die Positionen der Abrechnung sowie den auf ihn entfallenden Anteil nachrechnen kann.

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