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Keine vorvertraglichen Pflichten ohne Mietvertrag
Das Amtsgericht München hat in einem Urteil vom 14.07.2020 entschieden, dass vorvertragliche Sorgfaltspflichten beim Mietvertrag erst greifen, wenn mindestens ein Mietvertragsangebot an die potenziellen Mieter übergeben wurde.
In dem Fall ging es darum, dass ein Paar auf das Mietangebot einer Wohnung über einen Immobilienmakler aufmerksam wurde. Nach einem längeren Auswahlprozess des Vermieters erhielt das Paar die Zusage, Ihnen die Wohnung vermieten zu wollen.
In der Zwischenzeit waren die Mietinteressenten im Urlaub. Der Mietvertrag sollte danach unterschrieben werden. Der Makler bereitete den Vertrag vor, holte die Unterschrift des Vermieters ein und sagte den anderen Mietinteressenten ab.
Im Urlaub erkannten die potenziellen Mieter nun, dass sie doch nicht zusammenziehen wollten. Folglich kam es nicht zu einer Unterzeichnung des Mietvertrags. Damit wurde die Wohnung nicht zum 01. Des Folgemonats vermietet – trotz erneutem Inserat.
Nun forderte der Vermieter als Kläger Schadensersatz, weil der Mietvertrag nicht zustande gekommen war. Dabei ging es um eine Monatsmiete.
Keine vertraglichen Pflichten ohne Mietvertrag
Generell gibt es im Zivilrecht die Möglichkeit, Schadensersatz auch dann zu fordern, wenn eine Vertragspartei vor Vertragsabschluss sicher erwarten konnte, dass es dazu kommen würde und dementsprechend Aufwendungen getätigt hat, die nun nutzlos wurden.
Der Vermieter konnten bei der verhandelten Sachlage jedoch nicht davon ausgehen, dass es sicher zu einem Vertragsschluss zwischen den Parteien gekommen wäre. Der Grund liegt darin, dass den Mietinteressenten weder Mietvertragsentwurf noch Mietvertrag vorgelegt wurde. Ohne einen greifbaren Mietvertrag war es den beklagten Mietinteressenten jedoch nicht möglich die vertraglichen Verpflichtungen zu prüfen, die sie annehmen sollten. Ohne diese entscheidende Prüfung der konkreten Vertragsgestaltung kann aber keine Partei davon ausgehen, dass es zu einem sicheren Vertragsschluss kommen würde. Auch eine Anzeige im Internet, die schon einige Fakten rund um das Mietobjekt beschreibt, reicht nicht aus, um dabei von einem Vertragsentwurf zu sprechen.
Fazit
Im vorliegenden Fall trifft die Mietinteressenten kein Verschulden, dass es nicht zu einem Vertragsabschluss gekommen ist und dem Vermieter damit eine Monatsmiete entgangen ist. Auch in einem engen Wohnungsmarkt, wie dem in München, gelten daher keine anderen Regeln oder ein so genannter Kontrahierungszwang, also die Pflicht, unter bestimmten Vorbedingungen einen Vertrag zu schließen. Und selbstverständlich muss das interessierte Mieter-Paar auch nicht aus dem Urlaub anrufen, um den Mieter darüber zu informieren, dass sie nun doch nicht zusammenziehen wollten.
Wir können nur den dringenden Rat geben, in Situationen wo ein Vermieter Ihnen gegenüber einen vermeintlichen Vertragsabschluss behauptet oder gar die Forderung aus Verschulden vor Vertragsschluss (sog. culpa in contrahendo) ins Spiel bringt:
Sprechen Sie vorher mit unserer Anwaltshotline und sichern Sie sich ab, bevor Sie am Ende unnötig Geld bezahlen.
