Mietminderung wegen Baulärm: Miete richtig mindern wegen Bauarbeiten

Bauarbeiten im Haus oder in der Nachbarschaft sind nicht nur lästig, sondern verursachen oftmals ziemlichen Lärm. Gerade zu Hause möchte man seine Ruhe haben und nicht von Bagger oder Presslufthammer der benachbarten Baustelle gestört werden. Nimmt ein solcher Lärm überhand, kann das einen Mietmangel darstellen und eine Mietminderung wegen Baulärm in Betracht kommen.

Mietminderung wegen Baulärm

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Wir klären Sie bezüglich Mietminderung wegen Baulärm auf und zeigen Ihnen welche Rechte Sie als Mieter haben.

Sie sind in Ihrer Mietwohnung unzumutbarem Baulärm ausgesetzt?

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Wann liegt ein Mietmangel wegen Baulärm vor?

Grundsätzlich liegt ein Mietmangel vor, wenn Sie die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen können. Die Wohnung dient den meisten Menschen als Rückzugs- und Erholungsort, an dem man zur Ruhe kommen kann. Wird das Wohnen durch den Lärm erheblich beeinträchtigt, so kann dies einen Mietmangel darstellen.

Unerheblich ist dabei, ob es sich um lärmende Bauarbeiten am bewohnten Haus oder um Baustellen aus der Nachbarschaft handelt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter die Bauarbeiten selbst in Auftrag gegeben hat. Vielmehr besteht das Minderungsrecht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters.

Allerdings muss das zumutbare Maß überschritten worden sein und eine erhebliche Einschränkung der Wohnqualität vorliegen. Gelegentlicher oder ortsüblicher Baulärm muss in Grenzen hingenommen werden. Wann die Grenze zum Hinnehmbaren überschritten ist, ist jedoch stark einzelfallbezogen und kann nicht pauschal bestimmt werden. Daher empfehlen wir Ihnen direkt mit einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline zu sprechen.

Anhaltspunkte Mietminderung Baulärm

Als Anhaltspunkt kann etwa die technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) herangezogen werden. Nach dieser dürfen folgende Werte nicht überschritten werden:

  • In reinen Wohngebieten darf der Lärm tagsüber 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschreiten.
  • In allgemeinen Wohngebieten dürfen Werte von tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) nicht überschritten werden.

Was muss ich vor der Minderung beachten?

Bevor Sie die Miete mindern, müssen Sie den Vermieter auf den Baulärm hinweisen, so dass dieser gegebenenfalls Gegenmaßnahmen ergreifen kann. Dies geschieht durch eine sogenannte Mängelanzeige. Diese ist formlos möglich, kann also zum Beispiel auch am Telefon erfolgen.

Mängelanzeige immer schriftlich einreichen

Zu Beweiszwecken ist aber zu einer schriftlichen Mängelanzeige zu raten.

Zwar ist eine Mängelanzeige in der Regel entbehrlich, wenn der Vermieter nichts gegen den Baulärm unternehmen kann. Das wäre etwa der Fall, wenn der Lärm von einer benachbarten Baustelle ausgeht.

Achtung: Jedoch sollten Sie den Vermieter trotzdem über den Lärm informieren, bevor Sie die Miete mindern. Wäre es dem Vermieter doch möglich, lärmmindernde Maßnahmen zu ergreifen und Sie haben die Miete bereits (grundlos) gemindert, kann dies sogar zu einer Kündigung führen.

Wie lange und wie hoch kann ich die Miete mindern?

Sobald die Wohnqualität durch den Baulärm beeinträchtigt ist, also ein Mietmangel vorliegt, sind Sie zur Minderung berechtigt.

Der Umfang der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und der Schwere des Mangels. Insbesondere im Falle von Baulärm ist die Höhe stark einzelfallbezogen und kann nicht pauschal festgelegt werden.

Gerichte sprechen den Betroffenen beispielsweise bei einer gegenüberliegenden Großbaustelle ca. 10-15% Minderungsquote zu. Wenn es darüber hinaus auch zu anderen Bauimmissionen wie Staub oder Erschütterungen kommt, kann auch eine Minderungsquote von 20% angemessen sein.

Die Minderung muss dem Vermieter nicht gesondert erklärt werden. Sobald ein Mietmangel vorliegt, tritt die Minderung kraft Gesetz ein. Das bedeutet, dass Sie lediglich verpflichtet sind, den um die Minderungsquote gekürzten Teil der Miete zu bezahlen.

Missverständnisse vermeiden

Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Sie den Vermieter jedoch über die Minderung in Kenntnis setzen.

Haben Sie die Miete trotz Mangels in voller Höhe weiterbezahlt, können Sie den überbezahlten Teil vom Vermieter zurückverlangen. Dies gilt jedoch grundsätzlich nur, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt bezahlt haben.
Finden Sie Ihren Anwalt über unsere Anwaltssuche. Oder kontaktieren Sie sofort einen Anwalt über die Anwaltshotline.

Die Minderungsbefugnis endet, sobald der Baulärm die Wohnqualität nicht mehr beeinträchtigt, also kein Mietmangel mehr besteht.

Unsicher über die Höhe der Minderung?

Sind Sie sich über die Höhe der Minderung noch unsicher, empfiehlt es sich, den vollen Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen und gegebenenfalls Rechtsrat über unsere Anwaltshotline einzuholen. Sobald eine angemessene Minderungsquote feststeht, können Sie dann den überbezahlten Mietzins vom Vermieter zurückverlangen.

Ausschluss bei Vorhersehbarkeit von Bauarbeiten

Die Minderungsberechtigung ist ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss bzw. Übergabe der Wohnung kannten oder hätten kennen müssen. Hätten Sie also bei Einzug erkennen können, dass es in naher Zukunft zu Bauarbeiten und folglich zu Baulärm kommen könnte, ist das Recht auf Minderung ausgeschlossen.

Beispiele für keine Mietminderung

An folgenden Beispielen können Sie sich orientieren:

  • Hat der Vermieter mich darauf hingewiesen, dass es in naher Zukunft an den angrenzenden Häusern zu Bauarbeiten bzw. Baulärm kommen wird?
  • War das Objekt, in das Sie eingezogen sind, bei Einzug noch nicht fertig gestellt?
  • Haben angrenzende Häuser brüchige Fassaden oder sind abrissreif?
  • Bestehen Baulücken in der Nachbarschaft? Liegt das Mietobjekt in einem Sanierungs- oder Neubaugebiet?

Liegt ein solcher Fall vor, ist Ihr Minderungsrecht womöglich ausgeschlossen, so dass Sie den Baulärm hinnehmen müssen. Jedoch verlieren Sie auch in einem solchen Fall das Minderungsrecht nicht, wenn von der Baustelle ein unzumutbarer, über das zu erwartende Maß hinausgehender Lärm ausgeht.

Von Bedeutung ist auch, ob Sie in die belebte Innenstadt oder in eine ruhige Wohngegend gezogen sind. Im innerstädtischen Bereich ist von vornherein mit mehr Bauarbeiten zu rechnen, also auch mehr Baulärm hinzunehmen.

Baulärm infolge Modernisierungsmaßnahmen

Entsteht Baulärm infolge von energetischen Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters, ist das Minderungsrecht für 3 Monate ausgeschlossen.

Beachten Sie das viele Vermieter nach Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen möchten. Erfahren Sie mehr im Beitrag: Miterhöung nach Modernisierung

Was muss bei Mietminderung wegen Baulärm noch beachten?

Falls es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter oder gar zu einem Gerichtsprozess kommt, ist es wichtig, dass Sie den Baulärm bestmöglich nachweisen können. Daher empfiehlt es sich, ein Lärmprotokoll zu führen, in dem Sie die Beeinträchtigungen detailliert (Datum, Uhrzeit, Art und Lautstärke) beschreiben und sich professionelle Hilfe von einem unserer Anwälte zu holen z.B. über die Anwaltshotline.

Das Wichtigste im Überblick zu Mietminderung Baulärm:

  • Bevor Sie die Miete mindern, informieren Sie Ihren Vermieter, bestenfalls schriftlich, über den Baulärm
  • Sind Sie sich über die Minderungshöhe unsicher, zahlen Sie die volle Miete vorerst unter Vorbehalt
  • Führen Sie zu Beweiszwecken ein Lärmprotokoll
  • Entsteht der Baulärm infolge von energetischen Modernisierungsmaßnahmen, ist eine Minderung für 3 Monate ausgeschlossen
  • Hätten Sie bei Einzug mit Bauarbeiten/Baulärm rechnen können, kann Ihr Minderungsrecht ausgeschlossen sein

Prüfen Sie kostenlos mit nur wenigen anonymen Angaben ob Ihr Vermieter die Nebenkosten rechtmäßig abrechnet.

  • Welcher Zeitraum wurde berechnet?
  • Welche Kosten wurden Berücksichtigt?
  • Sind die Kosten richtig auf die Posten verteilt?
  • Sind die Nebenkosten zu hoch angesetzt?

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