Mietminderung bei Schimmel: Schimmelbefall in der Wohnung

Feuchte Wände, muffiger Geruch und pilzige Flecken – Schimmel in der Wohnung ist nicht nur unschön anzusehen sondern kann sogar zu einer Gesundheitsgefahr für die Mieter werden. Daher ist es nicht verwunderlich, dass kaum ein anderes Thema zu so vielen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter wie Schimmelbefall führt.
Wie Sie bei Schimmel in Ihrer Mietwohnung vorgehen und wann insbesondere eine Mietminderung in Betracht kommt, erfahren Sie hier.

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Schimmel als Mietmangel

Die Wohnung muss frei von Mietmängeln sein. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter die Miete mindern, § 536 BGB. Feuchte Wände und das Auftreten von Schimmelpilzen stellen grundsätzlich einen Mangel dar, der Sie als Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dabei kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an.

Jedoch treffen nicht nur den Vermieter Pflichten aus dem Mietvertrag – auch der Mieter hat Obhuts- und Sorgfaltspflichten. So hat er pfleglich und schonend mit der Mietsache umzugehen. Das beinhaltet unter anderem auch, die Wohnung regelmäßig zu lüften und ausreichend zu beheizen.
Hier kommt es im Fall von Schimmel regelmäßig zu Streitigkeiten. Insbesondere über die Ursache des Schimmels sind Mieter und Vermieter nicht selten uneinig.

Ursache vom Schimmel meist streitig

Ein Befall der Wohnung mit Schimmel kann vielfältige Ursachen haben. Zum einen kann er etwa durch bauliche Mängel, Risse im Mauerwerk, defekte Wasserleitungen oder neue isolierverglaste Fenster entstehen. Ist das der Fall, liegt ein Mietmangel vor und das Recht zur Mietminderung besteht.

Zum anderen kann der Schimmel seinen Ursprung aber auch in einem fehlerhaften Lüftungs- oder Heizverhalten des Mieters haben. In diesem Fall hat der Mieter den Schimmel zu verschulden, was einen Ausschluss der Mietminderung zur Folge hat.

Beweislast für Schimmel liegt beim Vermieter

Ist die Ursache des Schimmels streitig, obliegt es dem Vermieter zu beweisen, dass keine baulichen Mängel oder sonstige von dem Mieter nicht zu vertretende Umstände Auslöser für den Schimmel sind.

Gelingt ihm dieser Nachweis, so muss anschließend der Mieter beweisen, dass ihm kein Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann.
Die tatsächliche Ursache des Schimmels kann jedoch oft nur durch ein Gutachten eines Sachverständigen geklärt werden.

Wann muss der Mieter die Gutachterkosten zahlen?

Stellt das Gutachten fest, dass der Schimmel durch ein Mieterverhalten entstanden ist, kann der Vermieter womöglich die Gutachterkosten von Ihnen zurückverlangen.

Zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten

Steht fest, dass Sie den Schimmel durch unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten verursacht oder zumindest begünstigt haben, muss sein Minderungsrecht nicht immer ausgeschlossen sein. Hier empfehlen wir Ihnen jedoch Rücksprache mit einem Anwalt über unsere Anwaltshotline zu halten.

Vielmehr muss dem Mieter ein schimmelverhinderndes Lüftungs- und Heizverhalten auch zumutbar sein.

Zumutbare Maßnahmen des Vermieters

Folgende Maßnahmen sind dem Mieter jedenfalls zumutbar und sollten ohne gesonderten Hinweis seitens des Vermieters berücksichtigt werden:

  • einfaches Kippen der Fenster genügt nicht; vielmehr muss ein Quer- oder Stoßlüften stattfinden, damit ein ausreichender Luftaustausch gewährleistet ist
  • mehrmaliges Stoßlüften pro Tag für ca. 10 min. sind zumutbar
  • die Heizung sollte nie ganz abgestellt werden; je kühler ein Raum ist, desto öfters muss darin gelüftet werden
  • Temperaturen in der Wohnung zwischen 18 und 21 Grad sollten in der Regel nicht unterschritten werden
  • das Lüftungsverhalten muss dem Wohnungsgebrauch angepasst werden: werden z.B. Tiere gehalten oder die Wäsche in der Wohnung getrocknet, sollte öfters gelüftet werden

Darüberhinausgehende Maßnahmen kann der Vermieter grundsätzlich nicht entschädigungslos von Ihnen verlangen.

Sobald nur durch übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften eine Feuchtigkeitsbildung verhindert werden kann, stellt das einen Mietmangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. Ist etwa ein bis zu 10 maliges Lüften oder gar ein 45 minütiges Lüften notwendig, um Schimmel zu verhindern, kann das dem Mieter nicht mehr zugemutet werden.

Auch darf der Mieter grundsätzlich seine Möbel dort aufstellen, wo er möchte. Ihm ist etwa nicht zumutbar, große Möbelstücke von einer Wand abzurücken, damit an dieser kein Schimmel entsteht.

Minderungsrecht bei Schimmel

Anders sieht die Lage aus, wenn der Vermieter mit Ihnen etwas anderes im Mietvertrag vereinbart hat. Hat er Sie von Anfang an darauf hingewiesen, dass in dem Mietobjekt übermäßiges Lüften notwendig ist oder Möbelstücke nur mit einem gewissen Abstand zu den Wänden aufgestellt werden dürfen, so kann Ihr Minderungsrecht ausgeschlossen sein.

So gehen Sie bei Schimmel in der Wohnung vor

Haben Sie Schimmel in der Wohnung entdeckt, müssen Sie dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Dies geschieht durch eine sogenannte Mängelanzeige. Diese ist formlos möglich, kann also zum Beispiel auch am Telefon erfolgen.

Mängelanzeige als Beweis

Zu Beweiszwecken sollten Sie eine schriftliche Mängelanzeige vornehmen.
Der Vermieter ist sodann verpflichtet, den Schimmel zu entfernen und ggf. die Ursache zu bekämpfen.

Unterlassen Sie die Mängelanzeige und kann der Vermieter deswegen keine Abhilfe schaffen, so verlieren Sie Ihr Recht zur Mietminderung, § 536c BGB.

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich je nach Stärke des Schimmelbefalls und der Beeinträchtigung der Wohntauglichkeit. Handelt es sich um gesundheitsgefährdenden Schimmel und ist dieser großflächig verbreitet, kann sogar eine Mietminderung von bis zu 100% angemessen sein.

Höhe der Minderung durch Schimmel

Sind Sie sich über die Höhe der Minderung unsicher, empfiehlt es sich, den vollen Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen und gegebenenfalls Rechtsrat einzuholen. Sobald eine angemessene Minderungsquote feststeht, können Sie dann den überbezahlten Mietzins vom Vermieter zurückverlangen.

Lassen Sie von einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline prüfen ob Ihnen in der Zeit der Schimmelbeseitigung nicht auch eine Mietminderung wegen Baulärm zusteht.

Mietminderung Schimmel: Das Wichtigste zur im Überblick

  • Achten Sie darauf, dass Sie ausreichend lüften und heizen. So gehen Sie sicher, dass Sie nicht für eine Schimmelbildung verantwortlich sind.
  • Sobald Sie Schimmel entdecken, informieren Sie Ihren Vermieter unverzüglich und bestenfalls schriftlich darüber. Unterlassen Sie dies, verlieren Sie ihr Recht auf Mietminderung.
  • Der Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde. Gelingt ihm der Beweis, müssen Sie ggf. beweisen, dass Sie nicht für den Schimmel verantwortlich sind.
  • Sind Sie nicht verantwortlich oder ist Ihnen ein unwirtschaftliches Lüftungs- und Heizverhalten nicht zumutbar, liegt ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
  • Die Minderungsquote ist je nach Einzelfall und Stärke des Schimmelbefalls zu bestimmen. Sind Sie sich über die Minderungshöhe unsicher, zahlen Sie die volle Miete vorerst unter Vorbehalt.

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