Mietminderung rückwirkend: So kann die Miete rückwirkend gemindert werden
Wenn man als Mieter eine Immobilie – Wohnung oder Haus – bewohnt, sollte diese mängelfrei sein. Beim Einzug sieht meist alles gut aus und dieser Zustand wird zum Status Quo des Mietverhältnisses.
Aber nach einer gewissen Wohndauer stellen sich mitunter Wohnungsmängel heraus, die den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings ist nicht alles, was einem Mieter nicht gefällt auch gleichzeitig ein juristisch tragfähiger Grund, um die Miete zu mindern.
Sie möchten Ihre Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Unsere Experten der Anwaltshotline prüfen für Sie, wie Sie auch rückwirkend eine Minderung erhalten.
Wir helfen Ihnen gerne weiter.
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Voraussetzung für eine Mietminderung
Jeder Mieter hat Anspruch auf eine mängelfreie Mietwohnung. Schimmel, Ruhestörung sowie Schäden am Gebäude oder der Installation sind die häufigsten Gründe, um die Miete zu mindern. Sobald sich die Wohnung wegen eines Mangels nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand befindet und der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist, darf der Mieter einen Teil der monatlichen Miete einbehalten.
Wie hoch der Anteil der Mietminderung sein darf, hängt von der Art und Größe des Mangels ab.
Alles beginnt mit dem Mietvertrag. Darin wird in der Regel der Sollzustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgeschrieben.
Weicht der tatsächliche Zustand der Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt erheblich von diesem Anfangszustand ab, besteht die Möglichkeit, die Miete zu mindern, bis der korrekte Zustand wieder hergestellt ist.
Wichtig zu wissen ist jedoch, dass es auch unerhebliche Mängel gibt, die nicht zur Minderung der Miete berechtigen. So beispielsweise, wenn eine ordnungsgemäß gewartete Heizung einmal kurzzeitig ausfällt – solange die Reparatur dann umgehend ausgeführt wird.
Ganz entscheidend ist die Tatsache, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber die Mängel benennt. Er braucht keine Mietminderung zu beantragen. Das Recht, die Miete zu mindern, entsteht per Gesetz (§ 536 BGB) automatisch.
Der Mieter muss den Mangel jedoch umgehend beim Vermieter melden, um ihm die Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Dies regelt § 536c Abs.1 BGB.
In der Folge darf der Mieter die Miete angemessen kürzen.
Und genau hier entstehen die meisten Auseinandersetzungen. Was ist eine angemessene Mietminderung?
Miete erfolgreich durch Anwalt mindern
Um eine angemessene Mietminderung zu bestimmen, sollten Sie zunächst mit einem unserer erfahrenen Anwälte an der Anwaltshotline sprechen. Es gibt viele Urteile und Tabellen, aus denen sie Ihnen die angemessene Mietkürzung vorschlagen werden.
Kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Das Minderungsrecht steht dem Mieter kraft Gesetzes zu, wenn die Voraussetzungen zur Mietminderung – also Schäden – gegeben sind und kein sogenannter Ausschlussgrund vorliegt. Allerdings darf zwischen dem Auftreten eines Mangels und der Erklärung gegenüber dem Vermieter kein längerer Zeitraum liegen. Dann wäre der Anspruch auf Mietminderung ggf. verwirkt.
Wie viel Zeit zwischen dem ersten Auftreten des Mangels und der Meldung an den Vermieter liegen darf, wird von der Rechtsprechung festgelegt.
Wir raten Ihnen unbedingt, einen Mangel so schnell wie möglich an den Vermieter zu melden.
Haben Sie das verpasst, sollten Sie mit unserer Anwaltshotline sprechen, um mit Hilfe der Anwälte zu klären, ob eine rückwirkende Mietminderung für Sie in Betracht kommt.
Ist eine rückwirkende Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung möglich?
Wer einen Mangel an der Wohnung umgehend dem Vermieter meldet, danach aber dennoch über Monate hinweg weiter die volle Miete zahlt, weil er hofft, der Vermieter werde den Mangel schon beheben, riskiert nicht sein Mietminderungsrecht, wenn er sein Vertrauen darauf, der Vermieter würde die Mängel wohl schnell beseitigen, nach außen erkennbar wird. Diese Erwartung sollte Teil des Briefs mit der Mängelanzeige sein.
Hat der Mieter dies klar gemacht, kann er auch nach sechs Monaten oder noch später die Miete kürzen und die Rückzahlung der überzahlten Mieten vom Vermieter fordern. Dieses Vorgehen ist vernünftig, denn sonst würde ausgerechnet derjenige Mieter schlechter gestellt, der es im Guten versucht und auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter vertraut und nicht sofort die Miete kürzt.
Eine weitere Option für den Mieter einer mangelhaften Wohnung ist es auch, die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und die überzahlte Miete zurückzufordern, wenn der Vermieter den Mangel nicht umgehend behebt.
Mietminderung rückwirkend wegen Schimmel, Wasserschaden oder defekter Heizung
Die Ursachen Schimmelbildung, Feuchtigkeit, Wasserschaden oder defekte Heizungen sind die Klassiker bei der Mietminderung.
Generell sind diese Tatsachen geeignet, um die Miete zu mindern. Allerdings muss stets der Einzelfall und die damit einhergehende Beeinträchtigung der Wohnsituation betrachtet werden.
Wir empfehlen rechtzeitig mit einem unserer Anwälte über Ihre konkrete Beeinträchtigung durch einen Mangel an der Wohnung zu sprechen. Er wird Ihnen eine angemessene Mietminderung vorschlagen.
