Mietminderung Heizung: Miete kürzen bei einem Heizungsausfall

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Der Heizkörper bleibt kalt, das Wasser aus dem Hahn ist nur lauwarm und nachts macht die Heizung Klopfgeräusche? Wenn die Heizung in Ihrer Mietwohnung Probleme macht, müssen Sie das in der Regel nicht ausgleichslos hinnehmen. Vielmehr ist er in solchen Fällen zur Mietminderung berechtigt. Fällt die Heizung gar im Winter bei Minusgraden aus, kann unter Umständen sogar eine 100% Mietminderung angemessen sein.

Was Ihre Rechte im Falle einer defekten Heizung sind und wie Sie die Miete angemessen mindern, erfahren Sie hier.

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Voraussetzung: Mietmangel

Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist, §536 BGB. Nur wenn eine solche Beeinträchtigung vorliegt, darf der Mieter die Miete mindern. Ob der Vermieter für die Beeinträchtigung etwas kann, ist dabei unerheblich.

Zu den Kardinalpflichten des Vermieters gehört eine ausreichende Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnräume. Ist das infolge einer fehlerhaften Heizung nicht möglich, liegt grundsätzlich ein Mietmangel vor.

Defekte Heizung als Mietmangel

Fällt die Heizung komplett aus oder lassen sich einzelne Räume nicht ausreichend erwärmen, stellt das einen Mietmangel dar. Das gilt insbesondere in der sog. „Heizperiode“, die von Oktober bis April reicht. In dieser Periode muss die Heizung funktionsbereit und stets angeschaltet sein.
Wenn in den Sommermonaten in den Wohnungen auch ohne Heizen eine angenehme Temperatur erreicht wird, kann die Heizung im Sommer vom Vermieter ausgeschaltet werden.

In den Wohnräumen muss mindestens eine Temperatur von 20 °C möglich sein, in Fluren etwa 15 °C. Für Bäder ist die Mindesttemperatur etwas höher – etwa bei 22 °C – angesetzt. Diese Temperaturen sollten grundsätzlich zu jeder Tageszeit erreicht werde können, jedenfalls aber zwischen 6 und 23 Uhr.
Ein Mietmangel kann auch dann vorliegen, wenn die Heizkörper zu klein sind ist und der Raum deswegen nicht ausreichend beheizt werden kann.

Aber auch wenn die Heizungsanlage überdimensioniert ist und aufgrund der hohen Leistung des Heizkessels zu viel Brennstoff verbraucht, kann das einen Mangel darstellen.

Nicht jeder Raum muss zwingend mit einem Heizkörper ausgestattet sein. Wenn etwa die Küche durch die Heizkörper anderer Räume mitbeheizt werden kann, stellt ein fehlender Heizkörper in der Regel keinen Mietmangel dar.

Wer entscheidet über die Art der Beheizung?

Auf welche Art die Beheizung stattfindet, darf der Vermieter selbst entscheiden. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Beheizung auf eine wirtschaftlichere Art umstellt.

Fehlerhafte Warmwasserversorgung als Mietmangel

Läuft die Warmwasserversorgung über eine Zentralheizung, muss der Vermieter ganzjährig warmes Wasser in ausreichenden Mengen und mit üblichen Temperaturen liefern.

Die Warmwassertemperatur sollte zwischen 40 und 60 °C liegen. Werden 40 °C nicht erreicht, stellt das einen Mietmangel, der zur Minderung berechtigt, dar. Diese Temperatur muss auch nachts erreicht werden können – der Vermieter darf die Temperatur daher nicht in den Nachtstunden absenken.

Ein Mietmangel liegt auch dann vor, wenn diese Temperaturen nicht in angemessener Zeit – sondern nur durch langes Laufenlassen des Wassers – erreicht werden können.

Störende Geräusche der Heizung als Mietmangel

Nicht nur mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung oder eine fehlerhafte Warmwasserversorgung kann zur Minderung berechtigen. Wenn von der Heizungsanlage störende Geräusche – wie etwa ein Knacken oder Klopfen – ausgehen und ein zumutbares Maß überschreiten, darf der Mieter die Miete mindern. Das gilt insbesondere dann, wenn die Geräusche auch nachts auftreten und den Schlaf stören.

Höhe der Mietminderung

Der Umfang der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und der Schwere des Mangels. Bei einem Heizungsausfall im Winter ist die Beeinträchtigung beispielsweise viel schwerwiegender als bei einem Ausfall im Sommer.
Pauschal lässt sich eine angemessene Höhe nicht festlegen und muss je nach Einzelfall beurteilt werden.

Im Folgenden finden Sie einige Beispiele aus der Rechtsprechung, die jedoch nur als grobe Orientierung dienen:

  • Rauschende und knackende Heizungsanlage: 5 – 20%
  • Heizung kann nur zentral reguliert werden, sodass alle Räume nur gleich beheizt werden können: 10 – 20%
  • Warmwasser erst nach langem Vorlauf: 5 – 10%
  • Raumtemperatur unter 20 ˚C im Winter: 20%
  • Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter: 20%
  • Heizungsausfall; nur 10 ˚C in der Wohnung: 50%
  • Heizungsausfall im Winter: 50 – 100%

Heizungsausfall im Sommer

Ein Heizungsausfall im Sommer ist in der Regel ein unerheblicher Mangel, der den Mieter kaum beeinträchtigt. Das Minderungsrecht ist in diesem Fall meist ausgeschlossen.

Vermieter über defekte Heizung informieren

Funktioniert die Heizung nicht fehlerfrei oder gibt sie störende Geräusche ab, müssen Sie Ihren Vermieter unverzüglich darüber informieren, § 536c BGB. Dies geschieht durch eine sog. Mängelanzeige. Diese ist formlos möglich, kann also zum Beispiel auch am Telefon erfolgen. Aus Beweiszwecken sollten Sie den Vermieter aber bestenfalls schriftlich informieren.

Der Vermieter ist sodann verpflichtet, den Heizungsdefekt schnellstmöglich zu beseitigen.

Mängelanzeige bei Heizungsausfall

Unterlassen Sie die Mängelanzeige und kann der Vermieter deswegen keine Abhilfe schaffen, verlieren Sie Ihr Recht zur Mietminderung, § 536c BGB.

Sie sind ab dem Auftreten des Mangels – nicht erst ab dem Ablauf einer Mängelbeseitigungsfrist (Irrglaube) – zur Minderung berechtigt. Die Miete darf nur so lange gemindert werden, bis der Mietmangel beseitigt ist bzw. keine Beeinträchtigung mehr vorliegt.

Sind Sie sich über Ihre Minderungsberechtigung oder die angemessene Minderungshöhe unsicher, zahlen Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt und holen sich Rechtsrat bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder sprechen direkt mit einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline.

Minderungshöhe richtig ansetzen

Haben Sie die Minderungshöhe zu hoch angesetzt oder gar unberechtigt gemindert, kommen Sie mit der Mietzahlung (zum Teil) in Verzug. Erreicht die Verzugshöhe einen erheblichen Betrag, kann der Vermieter Ihnen unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Das Wichtigste zur Mietminderung bei defekter Heizung im Überblick

  • Fällt die Heizung komplett aus oder lässt sich die Wohnung nicht ausreichend erwärmen, berechtigt dieser Mangel zur Minderung.
  • In den Wohnräumen sollte mindestsens eine Temperatur von 20 °C, im Bad 22 °C, erreicht werden können.
  • Ggf. darf die Heizung aus wirtschaftlichen Gründen im Sommer abgestellt werden. Ein Heizungsausfall im Sommer berechtigt in der Regel nicht zur Minderung.
  • Bei einer zentralen Warmwasserversorgung muss der Vermieter ganzjährig warmes Wasser von mindestens 40 °C zur Verfügung stellen. Wird diese Temperatur nur mit langem Vorlauf erreicht, berechtigt dies zur Minderung.
  • Störende Geräusche der Heizungsanlage können einen Mietmangel darstellen.
  • Informieren Sie ihren Vermieter unverzüglich über die fehlerhafte Heizung. Unterlassen Sie dies, verlieren Sie ggf. ihr Recht zur Minderung.

Prüfen Sie kostenlos mit nur wenigen anonymen Angaben ob Ihr Vermieter die Nebenkosten rechtmäßig abrechnet.

  • Welcher Zeitraum wurde berechnet?
  • Welche Kosten wurden Berücksichtigt?
  • Sind die Kosten richtig auf die Posten verteilt?
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