Räumungsklage – was bei drohender Räumungsklage zu tun ist

Eine neue Wohnung suchen, die gewohnte Umgebung verlassen und der ganze Umzugsstress – wenn der Vermieter Ihnen mit einer Räumungsklage droht, hat das meist unerfreuliche Folgen. Verständlich ist daher, dass sich der Mieter in der Regel einen Auszug ersparen möchte.

Doch zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, wehrt sich der Vermieter meist mit einer Räumungsklage.

Was die Voraussetzungen einer Räumungsklage sind und wie Sie sich gegen eine solche zur Wehr setzen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber Beitrag.

Was ist eine Räumungsklage?

Hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Räumung der Wohnung und möchte dieser nicht ausziehen, so kann der Vermieter diesen Anspruch gerichtlich geltend machen. Das Gericht stellt dann fest, dass der Mieter zum Auszug verpflichtet ist. Dieses Urteil stellt zumeist einen sog. „Räumungstitel“ dar, mit dem der Vermieter eine Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) beantragen kann.

Die Zwangsvollstreckung darf nur durch einen Gerichtsvollzieher betrieben werden. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Keinesfalls ist eine Räumung gar ohne Räumungstitel („kalte Räumung“) erlaubt.

Voraussetzungen einer Räumungsklage

Eine Räumungsklage des Vermieters ist nur erfolgreich, wenn sie auch begründet ist.
Das ist der Fall, wenn dem Vermieter tatsächlich ein Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen den Mieter zusteht. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn der Räumungsklage eine berechtigte Kündigung zu Grunde liegt.

Unterschieden wird hierbei zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters.

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Ordentliche Kündigung

Will der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, benötigt er einen besonderen Grund, § 573 BGB. Ein solcher liegt z.B. vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt.

Das wäre der Fall, wenn er die Miete nicht oder nur unregelmäßig zahlt, die Wohnung unberechtigterweise einem Dritten überlasst oder den Hausfrieden stört. Aber auch wenn der Vermieter die Wohnung zum Eigenbedarf benötigt, liegt ein besonderer Grund, der zur Kündigung berechtigt, vor.

Außerordentliche Kündigung

Für eine außerordentliche Kündigung braucht der Vermieter einen triftigen Grund, § 543 BGB. Ein solcher wäre etwa die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte, die Gefährdung der Mietsache durch Verhalten des Mieters oder ein erheblicher Mietzahlungsrückstand. Ein solcher liegt bereits dann vor, wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung zwei Monate in Verzug ist.

Ob die Voraussetzungen für eine Kündigung tatsächlich vorliegen, führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien und muss oftmals von einem Gericht abschließend beurteilt werden.

Weitere wichtige Informationen zum Thema Kündigung erhalten Sie auch in unserem Beitrag „Kündigungsfrist Mietvertrag – diese Fristen gelten bei Kündigung“.

Ablauf Räumungsklage

Bevor tatsächlich die Zwangsräumung infolge einer Räumungsklage droht, sind einige Verfahrensschritte zu durchlaufen:

Der Vermieter kündigt dem Mieter das Mietverhältnis, dabei muss er die Kündigungsfristen des Mietvertrags beachten.
Ist der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden und liegt insbesondere ein Härtefall für ihn vor, so sollte er spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen.

Ist der Vermieter trotz Widerspruchs der Ansicht, die Kündigung sei wirksam und zieht der Mieter nicht aus, wird der Vermieter dem Mieter in der Regel noch eine Räumungsfrist setzen. Beachte: Weiß der Vermieter, dass der Mieter trotz Beendigung der Mietzeit noch nicht ausgezogen ist und bekundet nicht seinen entgegenstehenden Willen, so kommt eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht, § 545 BGB.

Zieht der Mieter trotz eingeräumter Räumungsfrist nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Einzugsgebiet sich die Wohnung befindet, einreichen.

Es wird anschließend gerichtlich geklärt, ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist bzw. die Kündigung des Vermieters berechtigt war.
Haben Sie eine Räumungsklage erhalten, zögern Sie nicht und kontaktieren Sie jetzt einen Anwalt über die Anwaltshotline.

Obsiegt der Vermieter vor Gericht, wird dem Mieter meist noch eine – den Einzelfall entsprechende, aber höchstens einjährige – Räumungsfrist gewährt, § 721 ZPO. Bis zum Ablauf dieser Frist darf keine Zwangsräumung stattfinden. Beachte: Bis die endgültige Räumung der Wohnung erfolgt, ist der Mieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Ist die gerichtliche Räumungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit einer Zwangsräumung beauftragen. Dem Mieter wird der Termin der Zwangsräumung mitgeteilt. Hat er die Wohnung bis dahin nicht selbst geräumt, geschieht dies durch den Gerichtsvollzieher.

Sind noch Forderungen des Vermieters gegen den Mieter offen, so kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend machen. Diese verbleiben dann in der Wohnung bzw. beim Vermieter. Besteht eine besondere Härte, etwa wenn der Mieter schwer krank ist, kann eine Zwangsräumung ggf. aufgeschoben werden.

So wenden Sie eine Räumungsklage ab

Unter Umständen kann eine Räumungsklage noch abgewendet werden. Das ist insbesondere möglich, wenn eine fristlose Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzugs mit der Miete ausgesprochen wurde.

Ist das bei Ihnen der Fall, gehen Sie wie folgt vor:

  1. Bestenfalls zahlen Sie die rückständige Miete unverzüglich nach Erhalt der Kündigung.
  2. Sobald der Vermieter Räumungsklage erhoben hat, haben Sie noch zwei Monate Zeit, die rückständige Miete zu zahlen, § 569 BGB. Können Sie die Miete innerhalb dieser Schonfrist zahlen, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam, das Mietverhältnis lebt wieder auf und besteht unverändert fort.

Können Sie die rückständige Miete nicht aufbringen, wenden Sie sich an unsere Hilfehotline oder eine öffentliche Stelle (Träger der Sozialhilfe, Wohngeldstelle, etc.). Diese gibt in einem solchen Fall und bei ansonsten drohender Obdachlosigkeit meist eine Übernahmeerklärung ab, welche wie die Zahlung der Mietschulden wirkt und die Kündigung des Vermieters unwirksam macht. Vorsicht: Auch hier gilt die zweimonatige Schonfrist – die Übernahmeerklärung des Amtes muss dem Vermieter also innerhalb dieser Frist zugehen.

Sie können die Räumungsklage auf diese Weise nur im Falle einer fristlosen Kündigung abwenden. Hat der Vermieter nämlich (hilfsweise) ordentlich gekündigt, muss er gesetzliche Fristen einhalten, so dass dem Mieter ausreichend Zeit zum Auszug bleibt und keine (dringende) Gefahr der Obdachlosigkeit droht.

In allen anderen Fällen bleibt Ihnen meist nur die Möglichkeit, sich vor Gericht gegen die Räumungsklage zu verteidigen. Dort können Sie vortragen, warum die Kündigung des Vermieters nicht begründet ist. Wir empfehlen Ihnen sich professionelle Unterstützung von einem Anwalt für Mietrecht zu holen. Wir empfehlen Ihnen gerne kostenlos und unverbindlich einen Anwalt an unserer Anwaltsempfehlung.

Sollten Sie sich nicht verteidigen oder gar nicht auf die Räumungsklage reagieren, so kann ein sog. Versäumnisurteil erlassen werden. Ihre Argumente werden dann nicht gehört, so dass in der Regel zu Ungunsten des Mieters entschieden wird und eine anschließende Zwangsvollstreckung droht.

Sofern der Vermieter zu Recht gekündigt hat, sollten Sie es nicht zu einer Räumungsklage kommen lassen. Obsiegt der Vermieter vor Gericht, können Ihnen sämtliche Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.

Das Wichtigste zur Räumungsklage im Überblick

  • Die Räumungsklage ist nur begründet, wenn eine berechtigte Kündigung vorliegt. Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Räumungsklage durch Zahlung der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist abgewendet werden.
  • Obsiegt der Vermieter vor Gericht, kann er die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Ein Aufschieben der Zwangsräumung kommt nur in Härtefällen in Betracht. Eine Zwangsräumung durch den Vermieter selbst ist verboten.
  • Meist setzt das Gericht dem unterliegenden Mieter eine Räumungsfrist. Vor dessen Ablauf darf die Wohnung nicht zwangsgeräumt werden. Der Mietzins ist vom Mieter weiterhin zu zahlen.
  • Ist die Räumungsklage erfolgreich, können dem Mieter ggf. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.