Mietkaution Rückzahlung: Kautionsrückzahlung bei Auszug

Das Mietverhältnis ist beendet: man hat die Schönheitsreparaturen vorgenommen, die Wohnung geräumt und die Schlüssel übergeben. Nun muss der Vermieter doch auch die Kaution zurückzahlen, oder nicht?

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© FirmBee – pixabay.com

Nicht unbedingt – unter Umständen darf der Vermieter die Kaution selbst für Monate einbehalten. Welche Voraussetzungen dafür jedoch gegeben sein müssen, wie lange eine Einbehaltung möglich ist und wie Sie dagegen vorgehen können, erfahren Sie hier.

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Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung der Forderungen, die sich aus dem gesamten Mietverhältnis ergeben. Sie kann daher für Ansprüche gegen den Mieter auf Bezahlung der Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung oder von Schadensersatz genutzt werden.

Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Dieser Anspruch ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, aber noch nicht fällig. Vereinfacht bedeutet das: Der Vermieter kann die Kaution zurückzahlen, muss es aber noch nicht sofort tun. Vielmehr hat er Zeit zu prüfen, ob er Ansprüche, z.B. wegen einer Beschädigung der Wohnung, gegen den Mieter hat. Hat der Vermieter noch offene Forderungen gegen den Mieter, kann er mit diesen gegen den Rückgabeanspruch des Mieters aufrechnen.

Beispiel Kaution einbehalten

Der Mieter hat nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (1000 EUR). Allerdings hat er zwei Monatsmieten á 400 EUR nicht bezahlt. Der Vermieter darf seinen Anspruch auf Zahlung der Miete von insgesamt 800 EUR mit der Kaution des Mieters verrechnen. Sodann hat der Mieter nur noch einen Anspruch auf Rückzahlung von 200 EUR.

Gegenforderungen des Vermieters

Möchte der Vermieter mit offenen Forderungen aufrechnen, kann er das nicht einfach wortlos tun. Vielmehr muss er den Mieter darüber informieren und ihm eine Abrechnung erteilen. Aus dieser Abrechnung muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Eventuelle Gegenforderungen sowie deren Höhe müssen nachvollziehbar dargelegt und verrechnet werden.

Der Vermieter darf also die Kaution – zunächst – einbehalten. Schließlich dient sie ihm so lange als Sicherheit, bis er Gewissheit hat, dass keine offenen Forderungen gegen den Mieter bestehen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Wie lange die Kaution einbehalten werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Daher gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, die die Einbehaltungsfrist – je nach Einzelfall – unterschiedlich beurteilen.

Grundsätzlich darf der Vermieter die Kaution so lange einbehalten, bis er Gewissheit darüber hat, ob noch offene Forderungen gegen den Mieter bestehen. Wie lange diese Überlegungs- bzw. Abrechnungsfrist sein darf, ist je nach Einzelfall zu beurteilen.

In der Regel wird dem Vermieter zumindest eine Frist von drei bis sechs Monaten eingeräumt, wobei eher sechs Monate die Regel sind. Das bedeutet, dass der Vermieter zumeist sechs Monate Zeit hat, etwaige Forderungen gegen den Mieter zu prüfen und ggf. eine Abrechnung zu erstellen. Ergibt sich innerhalb dieser Frist, dass keine offenen Forderungen bestehen, ist der Rückforderungsanspruch des Mieters fällig und der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen.

Bestehen hingegen offene Forderungen, muss er eine Abrechnung über die Verrechnung der Forderungen mit der Kaution erstellen und sie dem Mieter zukommen lassen.

Jedoch kommt unter bestimmten Umständen eine Verlängerung der üblichen sechs Prüfungsmonate in Betracht. Die Kaution dient unter anderem auch der Sicherung von Ansprüchen auf Zahlung von Betriebskosten. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Ob der Vermieter die Kaution so lange einbehalten darf, bis die Frist zur Betriebskostenabrechnung abläuft, wurde noch nicht abschließend gerichtlich geklärt. Für den Mieter würde das im ungünstigsten Fall bedeuten: Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten, bis er die Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Für die Erstellung hat er zwölf Monate ab Beendigung der Abrechnungsperiode Zeit.

Wie kann ich gegen die Einbehaltung der Kaution vorgehen?

Behält der Vermieter die Kaution ein, sollten Sie ihn zunächst auffordern, eine Abrechnung zu erstellen. Falls der Vermieter die (gesamte) Kaution weiterhin unbegründet oder trotz Abrechnung einbehält, sollten Sie ihn auffordern, die Kaution oder einen angemessenen Teil der Kaution an Sie herauszugeben.
Im Zweifel müssen Sie klageweise gegen den Vermieter vorgehen.

Zum einen können Sie auf Erteilung einer Abrechnung klagen. Erfolgsvoraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter zur Abrechnung in der Lage ist, wovon auszugehen ist, wenn er seine ihm gegen den Mieter zustehenden Ansprüche abschätzen kann.

Zum anderen können Sie auf Rückzahlung der gesamten oder einen Teil der Kaution klagen. Diese Klage kann jedoch erst dann erhoben werden, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Ggf. muss der Mieter sogar bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung warten, falls mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.
Behält Ihr Vermieter die Kaution unbegründet ein und möchten Sie gegen ihn vorgehen? Rufen Sie uns einfach unter unserer Anwaltshotline an.

Das Wichtigste zur Rückzahlung Mietkaution im Überblick

  • Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten, bis er Gewissheit über offene Forderungen gegen den Mieter hat. Bestehen offene Forderungen, so kann er diese mit der Kaution verrechnen. Darüber hat er jedoch eine Abrechnung zu erstellen.
  • Wie lange die Kaution einbehalten werden darf ist nicht gesetzlich festgelegt. In der Regel wird dem Vermieter ein sechsmonatiges Prüfungsrecht eingeräumt. Ist mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen, kann die Frist deutlich länger ausfallen.
  • Sofern die Prüfung ergibt, dass keine offenen Forderungen bestehen, muss der Vermieter die Kaution bzw. einen Teil der Kaution zurückzahlen.
  • Im Zweifel muss der Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung oder Auszahlung der Kaution verklagt werden. Vorher muss in der Regel jedoch die Prüfungsfrist des Vermieters abgewartet werden.

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