Untermietvertrag: Wenn Sie vom Mieter zum Vermieter werden

Ein Auslandsaufenthalt, ein Praktikum in einer anderen Stadt oder eine finanzielle Entlastung – gute Gründe, die eigene Wohnung zur Untermiete anzubieten, gibt es viele.

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© Sephelonor – pixabay.com

Allerdings muss dabei stets bedacht werden: wer untervermietet, ist zugleich Mieter und Vermieter.
Was das für Sie bedeutet, was in einem Untermietvertrag stehen sollte und ob Sie überhaupt zur Untervermietung berechtigt sind, erfahren Sie hier.

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Was ist ein Untermietvertrag?

Wer einem Dritten (Untermieter) die gesamte oder auch nur einen Teil der Mietsache gegen ein Entgelt überlässt, wird zum Untervermieter.

Dabei handelt es sich um einen echten Mietvertrag: zwischen dem (Haupt-)Mieter und dem Untermieter kommt ein normales Mietverhältnis zu Stande, welches mit den üblichen Rechten und Pflichten einhergeht.

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter hingegen wird kein vertragliches Verhältnis begründet. Das bedeutet, dass nur zwischen Untervermieter und Untermieter ein Mietvertag wirkt – nicht zwischen Hauptvermieter und Untermieter. Das gilt selbst dann, wenn die Miete direkt an den Hauptvermieter gezahlt wird.

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Erlaubnisvorbehalt des Vermieters

Grundsätzlich ist es dem Mieter nicht gestattet, die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten zu vermieten, § 540 BGB. Allerdings kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung dann verlangen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat, § 553 BGB.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse können vielfältig sein. Voraussetzung ist jedoch, dass das berechtigte Interesse nach Abschluss des (Haupt-)Mietvertrags entstanden ist. Wer etwa schon vor Einzug eine Wohngemeinschaft geplant hatte, kann nicht durch die spätere Geltendmachung eines berechtigten Interesses zur Untervermietung den entgegenstehenden Willen des Vermieters, an eine WG zu vermieten, umgehen.

In folgenden Fällen haben Gerichte jedenfalls ein berechtigtes Interesse angenommen:

  • Entlastung eines Pendlers von Reisekosten und Kosten doppelter Haushaltsführung
  • Betreuung der Wohnung bei beruflicher Abwesenheit, berufsbedingter Auslandsaufenthalt
  • gesunkenes Einkommen
  • Verringerung des Raumbedarfs infolge des Todes oder Auszugs eines Familienmitglieds oder Auszugs eines Mitmieters
  • Gründung einer Wohngemeinschaft
  • Aufnahme einer Person zur Pflege, Betreuung, Erziehung oder Bedienung des Mieters oder seiner Angehörigen

Bei Familienangehörigen ist ein Untermietvertrag nicht notwendig

Nahe Familienangehörige und Ehegatten gelten in der Regel nicht als „Dritte“. Das bedeutet, dass sie üblicherweise ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden dürfen.

Vermieten Sie die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unter, kann das zu einer fristlosen Kündigung führen.

Daher empfehlen wir Ihnen vorab mit einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline zu sprechen.

Keine entgegenstehenden Interessen des Vermieters

Die Erlaubnis zur Untervermietung kann jedoch nur dann verlangt werden, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an Dritte auch zugemutet werden kann, § 553 BGB.
Eine Unzumutbarkeit kann in folgenden Fällen vorliegen:

  • der Untermieter stört den Hausfrieden, ist mit anderen Hausbewohnern oder dem Vermieter zerstritten
  • die Wohnung droht durch Aufnahme von Untermietern überbelegt zu sein
  • wenn mit erhöhten Nebenkosten oder verstärkter Abnutzung der Wohnung zu rechnen ist, kann der Vermieter seine Erlaubnis von einer Erhöhung der Miete abhängig machen

Das sollte die Erlaubnisanfrage beinhalten

Wenn Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung anfragen, sollten Sie ihm einige Informationen über den Untermieter mitteilen. Die Informationen sollten so detailliert sein, dass der Vermieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine Erlaubniserteilung – insbesondere ein berechtigtes Interesse – vorliegt.

In Ihrer Erlaubnisanfrage sollten Sie dem Vermieter daher zumindest folgende Angaben zum Untermieter mitteilen:

  • Name des Untermieters
  • Beruf oder sonstige Tätigkeit des Untermieters
  • Erläuterung der persönlichen Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter

Berechtigtes Interesse

Im Streitfalle müssen Sie ein berechtigtes Interesse beweisen. Begründen Sie daher – auch um Streitigkeiten zu vermeiden – Ihre Anfrage gegenüber dem Vermieter ausführlich.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, § 540 BGB. Das gilt jedoch nicht, wenn die Erlaubnis aufgrund von Umständen, die in der Person des Untermieters liegen (z.B. Ruhestörer oder Streithahn) untersagt wird.

Das sollte der Untermietvertrag beinhalten

Damit auch zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter die Rechte und Pflichten klar geregelt sind, empfiehlt es sich, einen schriftlichen und detaillierten Untermietvertrag zu schließen.
Folgende Punkte sollte der Untermietvertrag jedenfalls beinhalten:

  • Die Namen von Haupt- und Untermieter sowie die möglichst genaue Adresse des Mietobjekts (ggf. Stockwerk und Wohnungsnummer)
  • detaillierte Beschreibung der Wohnung: welche Räume darf der Untermieter (mit) nutzen? Bestenfalls sollte dem Vertrag ein separates Verzeichnis mitvermieteter Möbel beigefügt werden.
  • Höhe der Miete sowie ggf. die Höhe der Nebenkosten
  • Vereinbarung einer Kaution, die jedoch nicht höher als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) sein darf
  • Mietzeit: Soll die Mietzeit befristet sein – z.B. bei einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt – sollten Sie Beginn und Ende des Mietverhältnisses schriftlich festhalten. Ein Mietverhältnis auf Zeit braucht ein berechtigtes Vermieterinteresse (z.B. Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit) und muss zudem schriftlich begründet werden, § 575 BGB.
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag: Es sollte auf den Hauptmietvertrag und auf die Hausordnung verwiesen werden. So stellen Sie sicher, dass Sie nicht mehr Pflichten eingehen, als Sie selbst im Rahmen des Hauptmietvertrags eingegangen sind (z.B. bezüglich Schönheitsreparaturen).

Folgen einer Untervermietung

Haben Sie mit dem Untermieter einen Untermietvertrag abgeschlossen, werden Sie selbst zum Vermieter. Das bedeutet, dass sich aus dem Mietverhältnis diejenigen Rechte und Pflichten ergeben, die auch in einem „normalen“ Mietverhältnis gelten. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt oder verweigert hat.

Befindet sich in der Wohnung Schimmel oder ist die Heizung defekt, kann der Untermieter Ihnen gegenüber die Miete kürzen.
Mehr zum Thema erfahren Sie in den Beiträgen: Mietminderung bei Schimmel und Mietminderung Heizung.

Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Folgen einer Untervermietung:

Miete

Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Untervermieter auf Zahlung der ggf. überschüssigen Mieteinnahmen aus der Untervermietung. Das bedeutet: Haben Sie die Wohnung zu einem höheren Mietpreis untervermietet, müssen Sie den Überschuss in der Regel nicht an den Vermieter herausgeben.

Nichtsdestotrotz sind Sie als Mieter des Hauptvermieters weiterhin dazu verpflichtet, Ihre Miete an den Vermieter zu zahlen. Wenn der Vermieter zustimmt, kann jedoch vereinbart werden, dass der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt.

Haftung

Der Untervermieter haftet dem Vermieter gegenüber für jegliches Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Mietsache. Das bedeutet, dass der Untervermieter z.B. für Beschädigungen der Wohnung, die der Untermieter verursacht hat, gegenüber dem Vermieter einstehen muss. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat, § 540 BGB.

Kündigung

Möchte der Untervermieter den Untermietvertrag kündigen, muss er sich gleichwohl – sofern keine Miete auf Zeit vereinbart wurde – an die Kündigungsfristen halten. Problematisch kann eine Kündigung durch den Hauptvermieter gegenüber dem Hauptmieter werden: in diesem Fall muss auch der Untermieter die Wohnung räumen.

Sofern der Untermieter dadurch vorzeitig ausziehen muss, kann er ggf. entstandene Umzugskosten oder die Mehrkosten für eine andere Wohnung vom Hauptmieter ersetzt verlangen. Weigert sich der Untermieter auszuziehen, muss der Hauptmieter ihn ggf. auf Räumung der Wohnung verklagen.

Das Wichtigste zum Untermietvertrag im Überblick

  • Der Hauptmieter muss vor der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann eine fristlose Kündigung zur Folge haben.
  • Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann ihm gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erlaubnis zustehen.
  • Durch die Untervermietung wird der Hauptmieter selbst zu einem Vermieter – mit allen Rechten und Pflichten.
  • Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber für Schäden, die der Untermieter verursacht.
  • Einen Mietüberschuss, den der Hauptmieter durch die Untervermietung erzielt, muss er nicht an den Vermieter herausgeben.
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