Mindestmietdauer: Ist eine Mindestlaufzeit im Mietvertrag zulässig?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist vor allem in Großstädten hart umkämpft. Das führt dazu, dass Mieter sich oftmals mit allerlei Zusatzklauseln im Mietvertrag anfreunden müssen, ehe sie in ihre angemietete Wohnung einziehen können.

Eine dieser Zusatzklauseln ist die sogenannte Mindestmietdauer. Doch was hat es damit genau auf sich und welche Folgen hat die Mindestmietdauer für den Mieter?

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Was bedeutet die “Mindestmietdauer”?

Grundsätzlich kann in jedem Mietvertrag eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Das heißt, dass das ordentliche – also fristgerechte – Kündigungsrecht für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen wird.

Im ungünstigsten Fall kann das für den Mieter heißen, dass er – auch wenn er die Wohnung eigentlich gar nicht mehr will – immer noch Miete zahlen muss.

Vertraglich festgelegte Mindestmietdauer

Bei einer vertraglich festgelegten Mindestmietdauer wird das ordentliche Kündigungsrecht für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen.

Daher ist besondere Vorsicht geboten: Wer solch einen Vertrag unterschreibt muss sich sicher sein, dass er auch in die eigene Lebensplanung passt. Denn bei Mietverträgen gibt es kein Widerrufsrecht – einmal unterschrieben gilt der Mietvertrag so wie er unterzeichnet wurde.

Doch die Mindestmietdauer gilt nicht nur für den Mieter: Auch der Vermieter verzichtet in dem festgelegten Zeitraum auf sein Kündigungsrecht. Abweichungen davon sind nur mit einer Individualvereinbarung möglich. Das heißt, die Bedingungen des Vertrages werden zwischen den Parteien detailliert ausgehandelt und es ist beiden Vertragspartner möglich, inhaltlich Einfluss auf die Klausel zu nehmen.

Wann ist die Mindestmietdauer unzulässig?

Grundsätzlich gilt, dass der Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht länger als vier Jahre dauern darf. Ist im Mietvertrag eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren zu finden, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Häufig verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier Jahren.

Ihr Mietvertrag beinhaltet eine Mindestmietdauer die länger als vier Jahre beträgt? Somit ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam und als nicht existent zu betrachten. Sie können Ihren Mietvertrag auch vor Ablauf der vier Jahre ordentlich entsprechend der gesetzlichen Frist kündigen.

Weigert sich Ihr Vermieter die Kündigung zu akzeptieren hilft Ihnen unsere Anwaltshotline gerne weiter.

Beispiel Mindestmietdauer

Eine Kündigungsausschlussklausel lässt die ordentliche Kündigung des Mietvertrages erstmals nach Ablauf des zulässigen Bindungszeitraums von vier Jahren zu.

Diese Klausel wäre unwirksam, da zusätzlich zu den vier Jahren noch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten dazu kommen würde. Der Bindungszeitraum würde sich damit auf vier Jahre und drei Monate verlängern.

Damit ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam und der Vertrag kann jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Wie komme ich trotz Mindestmietdauer aus dem Mietvertrag?

Sie haben einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer abgeschlossen und möchten doch vorzeitig ausziehen? Dann wird es kompliziert, denn Sie haben kein Recht auf Kündigung. Allerdings gibt es Sonderfälle bei denen Sie trotz Kündigungsverzicht kündigen können.

Besprechen und prüfen Sie Ihren speziellen Fall jetzt mit unseren Experten der Anwaltshotline.

Unzumutbarkeit als Schlupfloch

In Ausnahmefällen kann es dem Mieter unzumutbar sein, an die lange Mietdauer gebunden zu sein. Doch die Regeln hierzu sind streng. Es gibt nur wenige Gründe die dazu führen, dass der Mietvertrag vor Ablauf der Frist gekündigt werden kann.

  • Neue Arbeitsstelle an einem weit entfernten Ort: Zu diesen Gründen kann zum Beispiel eine neue Arbeitsstelle an einem anderen Ort zählen. Doch auch hier kann oftmals nur ein Gericht oder ein Rechtsanwalt klären, ob der Jobwechsel einen Umzug rechtfertigt. Denn berufliche Veränderungen fallen grundsätzlich in die Risikosphäre des Mieters. Wenn auch Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen empfehlen wir dringend, einen Anwalt zu kontaktieren.
  • Studenten muss ein besonderes Maß an Flexibilität zugebilligt werden: Auch Studenten können unter Umständen ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen. Sollte zum Beispiel ein Wechsel der Hochschule erforderlich sein, haben auch sie die Chance, vorzeitig auszuziehen.
  • Umzug wegen Familienzuwachs: Ist die alte Wohnung viel zu klein, kann auch ein Familienzuwachs eine vorzeitige Kündigung erfordern. Doch auch hier muss der Mieter unter Umständen vor Anwalt und Gericht erklären, dass der Familienzuwachs nicht schon vor Abschluss des Mietvertrags geplant war.

Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht bleibt von der Mindestmietdauer unberührt. Um eine Sonderkündigung auszusprechen, muss ein Vertragspartner seine vertraglich vereinbarten Pflichtungen verletzt haben – und auch der Vermieter hat Pflichten.

So hat er beispielsweise Schimmel zu entfernen oder eine ausgefallene Heizung zu reparieren. Kommt der Vermieter seinen Verpflichtungen trotz Mahnung nicht nach, kann dies ein Grund für eine Sonderkündigung sein.

Selbst einen Nachmieter suchen

Hier ist Vorsicht geboten: Suchen Sie selbst einen Nachmieter ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet diesen zu akzeptieren. Er darf beliebig viele Vorschläge ablehnen. Doch ein neuer Mieter kann auch für den Vermieter Vorteile haben.

So hat er unter Umständen die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Daher kann es sich auf jeden Fall lohnen, dem Vermieter Nachmieter vorzuschlagen, auch wenn er diese nicht annehmen muss.

Ein Vermieter muss den von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter nicht akzeptieren.

Befristete Untervermietung

Helfen alle Verhandlungsversuche mit dem Vermieter nicht, kann eine befristete Untervermietung der Wohnung eine Chance sein, doppelten Mietzahlungen zu entkommen. Allerdings muss auch hier der Vermieter zustimmen!

Wenn auch Sie ihren Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht kündigen wollen, sollten Sie auf jeden Fall einen Anwalt zu Rate ziehen. Für Privatpersonen ist die Rechtslage beim Thema Mindestmietdauer oftmals unübersichtlich – um sicher zu gehen lassen Sie sich von einem Anwalt über unsere Anwaltshotline bezüglich dieses Themas beraten.

Mindestmietdauer: Das wichtigste im Überblick

  • Grundsätzlich verzichten Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht.
  • Dabei darf der vereinbarte Zeitraum nicht länger als vier Jahre sein. Ausnahmen davon können allerdings in einer Individualvereinbarung geregelt werden.
  • Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn die Weiterführung des Vertrags für den Mieter unzumutbar ist. Gründe für Unzumutbarkeit können unter anderem eine weit entfernte Arbeitsstelle oder Familienzuwachs sein.
  • Das Sonderkündigungsrecht bleibt von der Mindestmietdauer unberührt. Bei schweren Mietmängeln haben Sie auch hier die Möglichkeit, eine Sonderkündigung auszusprechen.
  • Entgegen der landläufigen Meinung reicht es nicht aus, dem Vermieter drei Nachmieter vorzuschlagen, um den Mietvertrag vorzeitig kündigen zu können. Der Vermieter muss diese Vorschläge nicht annehmen.
  • Um doppelte Mietzahlungen zu verhindern haben Sie unter Umständen die Möglichkeit, die Wohnung unterzuvermieten. Doch Vorsicht: Auch hier benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters!
  • In manchen Fällen sind Vermieter kooperativ und kommen Ihnen entgegen. Oftmals beharren Vermieter allerdings auch auf der Einhaltung der Mindestmietdauer. Helfen alle Gespräche und Verhandlungsversuche nichts, empfiehlt es sich dringend einen Anwalt einzuschalten.