Kündigung wegen Eigenbedarf: Eigenbedarfskündigung widersprechen

Die Eigenbedarfskündigung ist eine der zwei häufigsten Gründe, aus welchen Mietern gekündigt wird.

Wir erläutern Ihnen anerkannte wie unwirksame Gründe für Kündigungen und klären Sie über Ihre Rechte auf.

Nach § 573 des BGB dürfen Vermieter nur in besonderen Fällen Mietverträge kündigen – aufgrund gravierenden Fehlverhaltens oder aus Eigenbedarfs.
Eigenbedarf bedeutet, dass er die Wohnräume für seine Zwecke, für Angehörige oder im Haus befindliches Personal nutzen möchte.

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen allerdings triftige Gründe für einen Eigenbedarf vorliegen und in diese auch genannt werden.

Weiterhin dürfen nur Vermieter, die nicht juristische Personen (GmbH etc.) sind, aus Eigenbedarf kündigen. Andernfalls ist die Kündigung auf Eigenbedarf unwirksam.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können sehr unterschiedlich sein. Damit sie vor dem Gesetz wirksam sind, müssen sie allerdings nachvollziehbar und rational sein.

Wird die Kündigung nicht ausreichend begründet, kann sie als unwirksam erklärt werden.

Folgende Gründe wurden gesetzlich anerkannt:

• Vermieter will die vermieteten Wohnräume für sich nutzen, da seine derzeitige Unterkunft bedeutend teurer ist
• Vermieter will die vermieteten Wohnräume für sich nutzen, da diese bedeutend näher beim Arbeitsplatz liegt
• Signifikante Veränderungen im Leben des Vermieters (Neuer Arbeitsplatz, Heirat, Trennung)
• Nachwuchs in der Familie des Vermieters (Schwangerschaft)
• Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister sollen im gleichen Haus wohnen – diese dürfen jedoch nicht bereits einen eigenen Haushalt führen
• Die derzeitige Wohnung ist aufgrund von Krankheit, Trennung, etc zu groß, sodass der Vermieter die kleinere vermietete Wohnung selbst nutzen möchte
• Vermieter und Lebenspartner wollen zusammen wohnen und brauchen eine größere Wohnung
• Pflegebedürftige Angehörige sollen in den vermieteten Wohnräumen untergebracht werden
• Wohneigentümer möchte seinen Kindern eigene Zimmer bieten und benötigt daher eine größere Immobilie
• Vermieter möchte die Immobilie als Zweitwohnung nutzen

Bei welchen Angehörigen ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt?

Soll der betroffene Wohnraum für Angehörige des Vermieters genutzt werden, muss beim Verwandtschaftsgrad genau hingesehen werden.
Je näher verwandt die Betreffenden sind, desto wahrscheinlicher ist die Gültigkeit einer Eigenbedarfskündigung.

Für folgende Angehörige ist eine Kündigung rechtswirksam:

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner
• Kinder / Stiefkinder
• Enkel
• Nichten und Neffen
• Geschwister
• Eltern
• Schwiegereltern
• Großeltern

Dagegen dürfen für folgende Verwandte nicht die Wohnung gekündigt werden:

• Cousins und Cousinen
• Großnichten und Großneffen
• Patenkinder
• Kinder des Lebenspartners
• Onkel und Tanten
• Schwager und Schwägerin nur in Ausnahmefällen
• Geschiedener Ehepartner
• Eltern des Lebenspartners

Eigenbedarfskündigung Widerspruch: Wann ist eine Kündigung unwirksam oder anfechtbar?

Nicht selten sind Eigenbedarfskündigungen aufgrund ihrer Begründungen anfechtbar.
Sind folgende Gründe gegeben, lohnt sich ein Widerspruch.

Beachten Sie: Die Widerspruchsfrist beträgt bis zwei Monate vor dem vom Vermieter genannten Auszugstermin.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ist der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben, kann der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Wohnräume nicht selbst nutzt oder nicht an Angehörige oder berechtigte Personen vermietet.
Ist der Mieter bereits ausgezogen, muss der Vermieter für entstandene Kosten (Umzugskosten, Differenz höherer Miete) aufkommen.

Nutzung der Wohnräume als Büro

Will der Vermieter die Wohnräume ausschließlich zu Gewerbezwecken nutzen, ist dies kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung ist unwirksam.

Zeitlich befristeter Mietvertrag

Mietverhältnisse, die zeitlich befristet sind, können nicht mittels Eigenbedarfskündigung gekündigt werden.

Vertraglich ausgeschlossene Eigenbedarfskündigung

Wurde im Mietvertrag festgelegt, dass die Wohnung nicht für Eigenbedarf gekündigt werden kann, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter eine Wohnung, obwohl ihm eine andere vergleichbare, nicht bewohnte Immobilie zur Verfügung steht, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.

Überhöhter Wohnbedarf

Wenn ein überhöhter Wohnbedarf bei einer Eigenbedarfskündigung gegeben ist, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.
Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Größe der Immobilie nicht im Verhältnis zum Eigenbedarf steht: Ein 1-Personen-Haushalt “benötigt” eine 200 m² große Wohnung.

Widersprüchlicher Eigenbedarf

Ein widersprüchlicher und somit unwirksamer Eigenbedarf zeigt sich, wenn die Gründe für die Kündigung auch schon vor Beginn des Mietverhältnisses gegeben oder absehbar waren.

Gelegentlicher Eigenbedarf

Benötigt ein Immobilieneigentümer die Wohnräume nur aufgrund von gelegentlichen Fällen – Übernachtungsbesuch, saisonale Unterkunft – ist die Rede von gelegentlichem Eigenbedarf.
Eine Kündigung aufgrund dessen ist unwirksam.

Zweckverfehlung

Kündigt der Vermieter die Wohnung, obwohl er diese nicht so nutzen kann wie er angegeben hatte, ist eine Zweckverfehlung eingetreten und die Kündigung unwirksam.

Was ist ein Härtefall im Falle einer Eigenbedarfskündigung?

Neben den genannten Gründen, aufgrund dessen eine Eigenbedarfskündigung anfechtbar machen, gibt es noch sog. Härtefälle.

Diese treffen ein, wenn sich die Umstände eines Umzugs bzw. Auszugs die Mieter besonders negativ beeinträchtigen würden bzw. die Kündigung für diese unzumutbar wäre.
In diesen Fällen wiegt das Gericht genau ab, ob die Interessen des Vermieters nicht die des Mieters übersteigen.

Zu Fällen sozialer Härte zählen folgende:

• Ältere Mieter
• Schwerkranke Mieter
• Schwangere Mieter
• Suizidgefährdete Mieter

In diesem Zusammenhang kann Widerspruch eingelegt werden. So wird die Kündigung meist nicht gänzlich unwirksam, aber zumindest die Auszugsfrist verlängert.

Fristen rund um die Eigenbedarfskündigung

Im Zuge der Eigenbedarfskündigung gibt es drei Arten von Fristen:

• Kündigungsfrist für den Vermieter
• Widerspruchsfrist für Mieter
• Sperrfrist bei Eigentumswohnungen

Die Kündigung des Vermieters muss zum Monatsende übermittelt werden.

Mieter hingegen können gegen diese Kündigung bei einer Widerspruchsfrist von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist Widerspruch einlegen.

Die Sperrfrist hingegen betrifft Mietwohnungen, die der Vermieter zu Eigentumswohnungen machen möchte. In diesem Fall muss er sogar drei Jahre warten, bis er eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen kann.

Eigenbedarfskündigung schreiben

Ist bekannt, wann der Eigenbedarf gegeben ist, gilt es unter Berücksichtigung der Fristen die Kündigung schriftlich aufzusetzen und zuzustellen.
Füllen Sie dazu lediglich unser kostenloses Muster für die Eigenbedarfskündigung aus.

Achten Sie dabei darauf, keine formellen Fehler zu begehen, da diese die Eigenbedarfskündigung unwirksam machen können.
Vergessen Sie deshalb auf keinen Fall, den Grund für Ihren Eigenbedarf ausführlich und gründlich darzulegen.

Folgende Aspekte sollte Ihre Eigenbedarfskündigung unbedingt enthalten:

• Datum der Kündigung
• Person: Nennung der Person, die die Immobilie nutzen wird, sowie deren Verwandtschaftsgrad oder Beziehung zu Ihnen
• Zeitpunkt: Welche Frist gilt, wann sollte die Wohnung geräumt sein?
• Begründung: Für welche Art von Eigenbedarf wird gekündigt? (Ausführlich schildern)
• Derzeitige Wohnsituation: Wohnverhältnisse erklären, die den Eigenbedarf erklären
• Alternativwohnung: Vergleichbare Wohnung anbieten oder begründen warum vergleichbare Wohnung nicht genutzt werden kann
• Widerspruchsrecht: Mieter auf Widerspruchsrecht hinweisen (Frist)
• Unterschrift: Ihre Unterschrift und Platz für die bestätigende Unterschrift des Mieters

Beachten Sie, dass Sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Eigenbedarfskündigung zustellen

Gleichsam fast jeder Kündigung, muss der Absender beweisen können, dass diese den Empfänger erreicht hat.

Bei einer Eigenbedarfskündigung bieten sich zwei verschiedene, verlässliche Lösungen an.

Mit Zeuge

Zum einen bietet sich die Zustellung unter “Aufsicht” eines Zeugen an.
Der Zeuge sollte nicht Vermieter und bestenfalls auch nicht mit Ihnen verwandt sein.

Gehen Sie wie folgt vor: Unterschreiben Sie die Kündigung und machen Sie von dieser eine Kopie.
Lassen Sie die beiden Schreiben auf Übereinstimmung durch den Zeugen prüfen.
Bitten Sie daraufhin den Zeugen das Original in den Briefkasten des Empfängers zu werfen und sich den genauen Zeitpunkt zu notieren.

Mit Empfangsbestätigung

Natürlich können Sie sich den Empfang der Kündigung vom Empfänger selbst bestätigen lassen.
Überbringen Sie dem Mieter die Kündigung persönlich und lassen Sie sich diese mit Angaben des Betreffs und Zeitpunkts mit seiner Unterschrift bestätigen.

Sollte sich der Mieter weigern, den Empfang zu quittieren, gehen Sie zur ersten Methode über.

Welche Rechte haben Mieter?

Grundsätzlich haben Mieter das Recht zu erfahren, ob die Eigenbedarfskündigung aus gesetzlich anerkannten Gründen geschieht.
Außerdem stehen Ihnen als Mieter folgende Rechte zu und Mittel zur Verfügung, wenn Ihnen Ihre Wohnung gekündigt wird.

Schadensersatz fordern

Stellt sich heraus, dass die Eigenbedarfskündigung lediglich vorgetäuscht war, steht dem Mieter Schadensersatz zu.
Der Schadensersatz kann in Form von Übernahme der Umzugskosten oder Zahlung der Differenz zur höheren Miete erfolgen.

Vergleichbare Alternativwohnung bei Mehrfamilienhaus oder mehreren Wohnungen beziehen

Ist Ihr Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen oder Häuser, ist er verpflichtet, zunächst die leer stehenden Objekte für seinen Eigenbedarf zu beziehen.
Ist ihm das nicht möglich, muss er Ihnen vergleichbare Objekte anstelle Ihrer Wohnräume anbieten.
Das Recht auf eine alternative Wohnung, die ihm Besitz des Vermieters liegt, besteht bis zur Kündigungsfrist.

Im Vertrag Eigenbedarfskündigung ausschließen

Ist Ihr Vermieter willens, können Sie auch eine Präventivmaßnahme treffen: Lassen Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel eintragen, die besagt, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.
Eine Eigenbedarfskündigung Ihrer Wohnräume wäre somit ungültig.

Grundbucheintrag einsehen

Versäumen Sie als Mieter nicht einen Blick in das Grundbuch zu werfen und nachzusehen, wann der Vermieter die Immobilie übernommen hat. Gegen Vorlage Ihres Mietvertrags, muss Ihnen Einsicht gewährt werden.
Hat der Wohneigentümer eine Eigenbedarfskündigung übermittelt, bevor die befindliche Immobilie im Grundbuch auf ihn umgeschrieben wurde, ist die Kündigung ungültig.

Vergleich treffen für den Eigenbedarf

Können sich Vermieter und Mieter im Rahmen einer einfachen Kündigung nicht einigen, kann der Vermieter einen Vergleich anbieten.
Hier kann beispielsweise der Wohneigentümer die Übernahme der Umzugskosten anbieten, o.Ä.

Räumungsklage: Was tun, wenn der Mieter nicht ausziehen will?

Sie haben rechtmäßig Ihrem Mieter gekündigt, der Empfang der Kündigung ist bewiesen und Ihr Mieter weigert sich dennoch die Wohnräume zu verlassen?

Ergreifen Sie keinesfalls selbst die Initiative, da Sie sich sonst strafbar machen.
Fordern Sie stattdessen Ihren Mieter nochmals schriftlich (auch wenn schon geschehen) auf, die Immobilie zu räumen.
Bleibt ein Auszug dennoch aus, können Sie eine Räumungsklage einreichen und so den Mieter dazu bewegen die Räume zu verlassen.

Spezielle Regelungen bei Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser

Im Falle von Eigenbedarfskündigungen bei Eigentumswohnungen oder Zweifamilienhäusern treten ab von der Norm spezielle Regelungen in Kraft:

Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus

Sollen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgebaut werden, ist eine Kündigung für die derzeitigen Mieter mindestens 3 Jahre ausgeschlossen.
Schlimmstenfalls kann diese Sperrfrist bis zu 10 Jahren verlängert werden.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus

In einem Zweifamilienhaus steht es für den Vermieter besser.
Lebt er in besagter Immobilie in einer Wohnung, der Mieter in der zweiten, kann er diesem unbegründet kündigen.
Die Frist beträgt allerdings die gesetzliche Kündigungsfrist plus drei weitere Monate. Je nach Dauer des Mietvertrags dauert es demnach 6 bis 9 Monate.

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• Welcher Zeitraum wurde berechnet?
• Welche Kosten wurden Berücksichtigt?
• Sind die Kosten richtig auf die Posten verteilt?
• Sind die Nebenkosten zu hoch angesetzt?