Mietaufhebungsvertrag: Vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags

Ein neuer Job in einer anderen Stadt oder eine bessere und günstigere Wohnung in Aussicht: Sie möchten ausziehen und das so schnell wie möglich? Das ist angesichts der einzuhaltenden Kündigungsfristen meist nicht so einfach – und vor allem nicht so schnell – möglich. Wer zudem einen temporären Kündigungsverzicht unterschrieben hat, kann sich womöglich erst in ein paar Jahren von dem Mietvertrag lösen. In Betracht kommt in einem solchen Fall ein Mietaufhebungsvertrag.

mietaufhebungsvertrag

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Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Grundsätzlich können sich beide Mietparteien nur durch Kündigung des Mietvertrags von dem Mietverhältnis lösen. Dabei müssen jedoch stets die gesetzlichen und ggf. vereinbarten Kündigungsfristen beachtet werden. Zudem handelt es sich bei der Kündigung um eine einseitige Lösung vom Vertrag: entweder kündigt der Mieter oder der Vermieter den Mietvertrag. Die andere Partei muss dabei nicht einverstanden sein.

Jedoch gibt es auch eine andere Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden: einen Mietaufhebungsvertrag. Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um einen Vertrag. Das bedeutet, beide Parteien müssen sich einig sein, dass der Mietvertrag beendet werden soll. Eine einvernehmliche Vertragsaufhebung ist grundsätzlich immer und ohne Einhaltung einer bestimmten Frist möglich.

Wann macht ein Mietaufhebungsvertrag Sinn?

Der Mietaufhebungsvertrag kann sowohl für den Mieter als auch den Vermieter vorteilhaft sein.
Für den Mieter ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dann sinnvoll, wenn er sich vorzeitig – ohne Abwarten der Kündigungsfrist – von dem Mietvertrag lösen will.

Beispiel Mietaufhebungsvertrag

Sie wollen schnellstmöglich aus Ihrer Wohnung ausziehen, müssen jedoch die drei Monate Kündigungsfrist einhalten. Durch einen Mietaufhebungsvertag mit dem Vermieter können Sie die sofortige Beendigung des Mietvertrags vereinbaren.

Das gleiche kann auch für den Vermieter gelten: benötigt er die Wohnung etwa zum Eigenbedarf, muss er ggf. lange Kündigungsfristen einhalten. Möchte er, dass der Mieter früher auszieht, können die Parteien – ggf. gegen einen Geldausgleich – einvernehmlich den Mietvertrag aufheben.

Oftmals möchten Vermieter in der Wohnung „Luxussanierungen“ vornehmen und diese anschließend zu einem höheren Mietzins weitervermieten. Jedoch stellt dies keinen Grund dar, dem Mieter zu kündigen. Daher kommt oftmals nur ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht. Meist wird dem Mieter als Ausgleich ein Geldbetrag oder ein Umzug bezahlt.

Wann ist ein Aufhebungsvertrag möglich?

Ein Aufhebungsvertrag ist nur möglich, wenn beide Parteien einverstanden sind. Es besteht keine Pflicht, einem solchen Vertrag zuzustimmen. Insbesondere Vermieter können das Mietverhältnis nur unter strengen Voraussetzungen kündigen. Die freiwillige Zustimmung zu einer – dem Vermieter vorteilhaften – Vertragsaufhebung sollte daher gut durchdacht werden.

Was sind die Voraussetzungen für einen Mietaufhebungsvertrag?

Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist in der Regel an keine besonderen Voraussetzungen gebunden. Es muss weder eine Frist noch eine besondere Form eingehalten werden. Er kann sogar stillschweigend ohne ausdrückliche Vereinbarung erfolgen.

Beispiel: Der Vermieter ist einverstanden, dass Sie vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, wenn Sie ihm einen geeigneten Nachmieter stellen. In der Regel stellt das einen – formlosen und stillschweigenden – Aufhebungsvertrag dar.

Aufhebungsvertrag schriftlich vereinbaren

Zu Beweiszwecken, insbesondere wenn die Aufhebung gegen Zahlung eines Geldbetrags erfolgt, sollte der Aufhebungsvertrag schriftlich vereinbart werden.

Den Inhalt des Mietaufhebungsvertrags können die Mietparteien grundsätzlich frei festlegen. Damit es jedoch zu keinen Streitigkeiten oder Missverständnissen kommt, sollten zumindest folgende Punkte schriftlich im Aufhebungsvertrag fixiert werden:

  • Der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis aufgehoben wird.
  • Ob und welche Leistungen vom Mieter noch zu erbringen sind (z. B. Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungen).
  • Ob und welche Zahlungen vom Mieter noch zu leisten sind (z.B. aus einer Nebenkostenabrechnung).
  • Ob und welche Zahlungen vom Vermieter an den Mieter zu leisten sind (z. B. Geldausgleich für Auszug oder Erstattung der Umzugskosten).

Aufhebungskonditionen

Möchte der Vermieter die Wohnung modernisieren und Sie zum Auszug bewegen, sollten Sie sich über die Folgen bewusst sein: Für Sie entstehen Kosten hinsichtlich der Wohnungssuche, ggf. Maklerkosten, höhere Miete oder für die Anschaffung neuer Möbel. Daher sollten Sie – sofern Sie mit einem Auszug einverstanden wären – die Aufhebungskonditionen mit Ihrem Vermieter verhandeln. Nur wenn ein angemessener Geldausgleich für den Auszug angeboten wird, sollten Sie über eine Zustimmung nachdenken.

Eine mietvertragliche Verpflichtung zur Aufhebung des Mietvertrags ist unzulässig. Das bedeutet, dass eine Klausel, die unter gewissen Umständen eine Verpflichtung zur Mietvertragsaufhebung durch den Mieter vorsieht, unwirksam ist. Ebenso ist eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter im Falle der vorzeitigen Vertragsauflösung eine Kosten- oder Schadenspauschale zu bezahlen hat, unwirksam.

Wir empfehlen Ihnen direkt mit einem unserer Anwälte an der Anwaltshotline zu sprechen.

Habe ich einen Anspruch auf Mietaufhebung?

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Nur ausnahmsweise kann sich ein solcher Anspruch ergeben, wenn der Mieter an der Aufhebung ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter stellt.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine günstigere oder besser geeignete Wohnung gefunden hat. Vielmehr muss das Interesse des Mieters dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags überragen.

In folgenden Fällen haben Gerichte ein berechtigtes Interesse des Mieters bejaht:

  • schwere Krankheit des Mieters oder notwendiger Umzug in ein Altersheim
  • beruflich bedingter – zwingender – Ortswechsel
  • wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters
  • die Ehe scheitert und die Wohnung ist für einen Mieter zu groß und zu teuer

Ausnahmen Mietaufhebung

Diese Ausnahmen gelten jedoch nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter an eine längere Vertragslaufzeit gebunden ist. Das wäre etwa bei einem temporären Kündigungsverzicht (das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ist bis zu vier Jahre ausgeschlossen) der Fall. In der Regel ist es dem Mieter zuzumuten, die dreimonatige Regelkündigungsfrist einzuhalten. Eine Verkürzung der dreimonatigen Kündigungsfrist kommt daher nur in wenigen Ausnahmefällen in Betracht.

Zudem muss der Mieter einen geeigneten, dem Vermieter zumutbaren Nachmieter stellen. In der Regel muss er nur einen Nachfolger vorschlagen. In diesem Fall trägt der Mieter jedoch ein höheres Risiko hinsichtlich einer Ablehnung des Nachfolgers durch den Vermieter.
Ein Nachmieter ist dann geeignet, wenn er hinsichtlich seiner privaten, familiären und finanziellen Lebensumstände hinreichende Gewissheit für eine ordnungsgemäße Erfüllung des Mietvertrags bietet.

Viele Vermieter sind mit einem vorzeitigen Auszug einverstanden, wenn ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. Daher sollten Sie freundlich um eine Zustimmung zu einem Aufhebungsvertrag bitten.

Das Wichtigste zum Mietaufhebungsvertrag im Überblick

  • Ein Aufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrags. Ein Anspruch auf Aufhebung besteht nur in sehr wenigen Ausnahmefällen.
  • Der Aufhebungsvertrag kann für beide Parteien sinnvoll sein. Für den Mieter ist er insbesondere vorteilhaft, wenn er vorzeitig – ohne Einhaltung der Kündigungsfrist – ausziehen möchte.
  • Die Aufhebung kann ohne besondere Form- oder Fristerfordernisse erfolgen. Sie sollte jedoch – insbesondere wenn ein Geldausgleich vereinbart wird – schriftlich fixiert werden.
  • Der Mieter sollte einem Begehren des Vermieters zur Vertragsaufhebung nur zustimmen, wenn es sich für ihn finanziell lohnt. Eine für den Vermieter vorteilhafte Aufhebung sollte daher vom Mieter stets gut durchdacht werden, da der Vermieter sich sonst nur unter strengen Voraussetzungen vom Mietvertrag lösen kann.

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