Kündigungsfrist Mietvertrag: Den Mietvertrag sofort kündigen
Ein neuer Job, der Wunsch nach mehr Platz oder einem Ortswechsel – schon steht das Thema Kündigungsfrist Mietvertrag im Raum. Sie möchten aus Ihrer Mietwohnung ausziehen und das so schnell wie möglich? Von heute auf morgen geht das meist nicht.
Vielmehr sind einige Formalien und insbesondere die Kündigungsfrist des Mietvertrags zu beachten. Welche Formalien und Fristen bei einer Kündigung des Mietvertrags eingehalten werden müssen, erfahren Sie hier.
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Ordentliche Kündigungsfrist des Mieters
Bei einem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag muss der Mieter den Mietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 573c BGB. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich drei Monate im Voraus – unabhängig von Ihrer Wohndauer – kündigen müssen.
Folgende Formalien sollten Sie dabei unbedingt beachten
- Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zugehen. Beispiel: Möchten Sie Ihren Mietvertrag zum 30.11.2017 kündigen, so muss dem Vermieter die Kündigung bis zum 04.09.2017 zugehen (der 03.09.2017 ist ein Sonntag – also kein Werktag).
- Ausschlaggebend für die Einhaltung der Frist ist der Zugang der Kündigung beim Vermieter – nicht das Abschicken. Tipp: Schicken Sie daher die Kündigung früh genug ab und planen Sie für den Postweg der Kündigung etwa 2-3 Werktage ein.
- Geht die Kündigung dem Vermieter zu spät zu, so wird die Kündigung erst zum nächstzulässigen Termin wirksam. Beispiel: Ginge die Kündigung wie im obigen Beispiel dem Vermieter etwa erst am 05.09.2017 zu, so wäre die Kündigung erst zum 31.12.2017 wirksam.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, § 568 BGB. Das bedeutet, dass der Kündigungstext eigenhändig unterschrieben werden muss. Vorsicht: Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder telefonisch ist also nicht wirksam!
- Sie müssen keinen Grund für Ihre Kündigung angeben.
Falls Sie sich verrechnet haben, also einen zu kurzen oder zu späten Kündigungstermin angegeben haben, ist die Kündigung meist trotzdem wirksam. In der Regel wird der falsch angegebene Termin dann in den „richtigen“ Kündigungstermin umgedeutet.
Eine Verlängerung der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mieters, sei es durch Formularvertrag oder Individualvereinbarung mit dem Vermieter, ist stets unzulässig. Wurde jedoch eine verkürzte Kündigungsfrist vereinbart, ist das für den Mieter vorteilig und zulässig.
Wurde ein Kündigungsverzicht vereinbart, kann das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen sein. Zulässig ist ein solcher (temporärer) Verzicht jedoch nur, wenn er sowohl für Mieter als auch Vermieter gilt und das ordentliche Kündigungsrecht für nicht mehr als vier Jahre ausschließt. Ist die Ausschlussklausel jedoch für den Mieter unklar formuliert, so kann sie unter Umständen nichtig sein.
Ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters
Möchte der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen, ist das nur unter strengen Voraussetzungen möglich.
Für ihn gelten folgende Besonderheiten:
- Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt grundsätzlich auch drei Monate. Bewohnt der Mieter die Wohnung jedoch länger als fünf bzw. acht Jahre, so verlängert sich die Frist um jeweils drei weitere Monate.
- Anders als der Mieter benötigt der Vermieter zur Kündigung einen berechtigten Grund. Das wäre etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen durch den Mieter oder bei Eigenbedarf der Wohnung der Fall, § 573 BGB.
- Wenn die Kündigung für den Mieter eine unangemessene Härte darstellt, kann er der Kündigung spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich widersprechen.
- Bewohnt der Vermieter das gleiche Haus und hat dieses nicht mehr als zwei Wohneinheiten, so benötigt er keinen berechtigten Grund zur Kündigung. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, etwa eine Verkürzung der Kündigungsfrist des Vermieters, ist unzulässig.
Kündigungsfrist Zeitmietvertrag
Wurde ein Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) geschlossen, so endet der Mietvertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Vor Ablauf der Bindungsfrist kann der Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. In Betracht kommt lediglich eine außerordentliche Kündigung, § 542 Abs. 2 BGB.
Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist nur unter strengen Bedingungen möglich und benötigt ein berechtigtes Befristungsinteresse des Vermieters, § 575 BGB.
Außerordentliche Kündigungsfrist des Mieters
Neben der ordentlichen Kündigung kann in besonderen Ausnahmefällen auch eine außerordentliche Kündigung des Mieters in Betracht kommen.
- fristlose Kündigung: Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich, § 543 BGB. Ein solcher kann etwa bei einer Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache (wie starker Schimmel), Ungeziefer in der Wohnung oder tätliche Angriffe durch den Vermieter vorliegen. In der Regel muss der Kündigung eine Abmahnung, z.B. durch Aufforderung zur Ungezieferbeseitigung, vorausgehen. Bei der fristlosen Kündigung muss keine gesonderte Frist eingehalten werden.
- Kündigung bei Modernisierung: Soll die Wohnung modernisiert werden, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 555e BGB. Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter gegenüber bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
- Kündigung nach Mieterhöhung: Möchte der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen oder nach einer Modernisierung erhöhen, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung Zeit zu kündigen (Überlegungsfrist). Falls er die Kündigung ausspricht, ist das Mietverhältnis bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Ende der Überlegungsfrist gekündigt, § 561 BGB.
Auch bei der außerordentlichen Kündigung sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam.
Außerordentliche Kündigungsfrist des Vermieters
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, so benötigt er dafür einen triftigen Grund, § 543 BGB. Ein solcher liegt z.B. vor, wenn der Mieter die Mietsache durch rücksichtsloses Verhalten erheblich gefährdet, sie unbefugt einem Dritten überlässt oder die Miete fortlaufend nicht zahlt.
In der Regel muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Auch hier muss keine gesonderte Frist eingehalten werden, doch sollte die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit nach der Abmahnung erfolgen.
Das Wichtigste zur Kündigungsfrist Mietvertrag im Überblick
- Die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt – unabhängig von der Mietdauer – regelmäßig drei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zugehen.
- Auch die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Sie verlängert sich bei fünf bzw. achtjähriger Mietdauer um jeweils drei Monate. Der Vermieter benötigt einen berechtigten Grund zur Kündigung. Stellt die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte da, kann er der Kündigung widersprechen.
- Bei der fristlosen Kündigung muss keine Frist eingehalten werden. Es muss jedoch einen triftigen Grund zur Kündigung geben und meist eine Abmahnung vorausgehen.
- Dem Mieter steht im Falle einer Modernisierung oder einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sonderkündigungsrecht zu.
