Mietvertrag: Hilfe zu unwirksamen Klauseln in Mietverträgen

Die meisten Mieter unterschreiben zu Beginn des Mietverhältnisses einen Mietvertrag oder Untermietvertrag. Der wird in der Regel vom Vermieter vorgelegt und umfasst nicht selten mehrere Seiten an Klauseln.

Doch nur weil der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben wurde, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass er auch so gültig ist.

Erst kürzlich erklärte der Bundesgerichtshof einige Schönheitsreparaturklauseln für ungültig, die schon seit Jahren in etlichen Mietverträgen zu finden sind.

Damit Sie unwirksame Klauseln in Ihrem Mietvertrag erkennen können, haben wir die wichtigsten Urteile für Sie zusammengefasst.

Außerdem erfahren Sie bei uns, welche Formalien bei Mietvertragsschluss zu beachten sind und wie man sich wieder aus dem Mietverhältnis lösen kann.

Die Formalien beim Abschluss des Mietvertrags

Den meisten Mietverhältnissen liegt ein schriftlicher Mietvertrag zu Grunde. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien einen Vertragstext unterzeichnet haben und in der Regel jede Partei eine Vertragsausfertigung erhält.

Viele Mieter gehen davon aus, dass so lange nichts unterzeichnet worden ist, auch kein verbindlicher Vertrag besteht. Das ist nicht ganz richtig: Das Gesetz sieht keine besondere Form für den Mietvertrag vor. Er kann also auch mündlich geschlossen werden. Haben sich Vermieter und Mieter darüber geeinigt, dass eine bestimmte Wohnung vermietet werden soll, so liegt bereits ein mündlich vereinbarter Mietvertrag vor.

Nicht einmal die Miete muss ausdrücklich beziffert worden sein – im Zweifel gilt nämlich die ortsübliche Vergleichsmiete.

Bei Abschluss des Mietvertrags müssen somit grundsätzlich keine besonderen Formalien eingehalten werden.

Folgende Vereinbarungen bedürfen jedoch ausnahmsweise der Schriftform:

• Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Wird die Schriftform nicht gewahrt, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
• Möchte der Vermieter einen Zeitmietvertrag abschließen, muss er die Gründe dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitteilen.
• Vereinbarung eines (temporären) Kündigungsausschlusses
• Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete

Hinweis: Wurde die Schriftform (Vereinbarung muss von beiden Parteien unterschrieben worden sein) nicht eingehalten, ist die Vereinbarung unwirksam.

Diese Regelungen gelten bei einem mündlichen Mietvertrag

Wurde ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, so gelten zunächst dessen Vereinbarungen (z.B. über Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, etc.). Erst wenn eine Klausel unwirksam ist oder eine Angelegenheit nicht vertraglich geregelt wurde, greifen die gesetzlichen Regelungen ein.

Das gleiche gilt grundsätzlich bei einem mündlichen Mietvertrag: Wurden mündlich Vereinbarungen getroffen (etwa über Schönheitsreparaturen), so gelten zunächst diese Vereinbarungen. Möchte sich eine Partei jedoch auf eine für sie vorteilhafte mündliche Vereinbarung berufen, muss sie eine derartige Vereinbarung im Zweifel auch beweisen können. Das wird jedoch in den meisten Fällen kaum möglich sein.

Gelingt einer Partei der Beweis nicht oder wurden keine mündlichen Vereinbarungen getroffen, so gelten die gesetzlichen Regelungen. Haben Sie weiterhin offene Fragen kontaktieren Sie unsere Anwaltshotline.

Individual- oder Formularmietvertrag

Wurde ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, unterscheidet man zwischen einem Individual- und einem Formularmietvertrag.

Formularmietvertrag

Bei den meisten Mietverträgen handelt es sich um Formularverträge. Bei diesen stellt der Vermieter die Mietbedingungen. Der Mieter kann diese entweder akzeptieren und den Vertrag unterschreiben oder nicht akzeptieren, so dass es zu keinem Vertragsschluss kommt. Einfach gesagt, kann sich der Mieter nur zwischen einem Ja (für den Vertrag/die Wohnung) oder Nein (gegen den Vertrag/gegen die Wohnung) entscheiden.

Individualmietvertrag

Bei einem Individualvertrag hingegen werden die einzelnen Vertragsbedingungen von beiden Seiten gleichberechtigt ausgehandelt.
Der entscheidende Unterschied: Bei einem Individualvertrag werden die Bedingungen nicht einseitig vom Vermieter gestellt. Vielmehr hat der Mieter ein gleichberechtigtes Mitspracherecht, der Vertrag wird also gemeinsam ausgearbeitet. Die Wirksamkeit der einzelnen individualvertraglichen Klauseln unterliegt weniger strengen Anforderungen als jene eines Formularmietvertrags – denn hat der Mieter ein Mitsprachrecht, ist er weniger schützenswert als bei einem Formularvertrag.

Damit der Vermieter die unterlegene Stellung des Mieters („akzeptiere die Bedingungen oder es gibt keinen Mietvertrag“) nicht unzulässig ausnutzt, unterliegen die Klauseln des Mietvertrags einer strengen Kontrolle, der sog. „AGB-Inhaltskontrolle“.

Bis zu einem gewissen Grad dürfen gesetzliche Reglungen zum Vorteil des Vermieters abbedungen werden. Sobald der Mieter jedoch unangemessen benachteiligt wird, führt dies zur Unwirksamkeit der Klausel. Dies hat zur Folge, dass die Klausel nicht mehr beachtet werden muss und an dessen Stelle die gesetzliche Regelung rückt. Haben Sie Fragen zum Individualmietvertrag, können Sie sich täglich rund um die Uhr an unsere Anwaltshotline wenden.

Übersicht: die problematischen Klauseln

Ob eine Mietvertragsklausel unzulässig ist, ist oftmals schwierig und je nach Einzelfall zu beurteilen. Gesetzlich sind nur einige wenige Vereinbarungen ausdrücklich unzulässig. Für die restlichen Vereinbarungen gilt: sie sind nur unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen, § 307 BGB.

Ob ein Mieter unangemessen benachteiligt wird, muss im Zweifel ein Gericht entscheiden. Im Laufe der Jahre haben sich daher viele Gerichtsentscheidungen mit Mietvertragsklauseln beschäftigt. Nicht selten kam es vor, dass Klauseln, welche sich in einer Vielzahl von Formularverträgen befanden – und immer noch befinden –, von dem Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt wurden. Daher ist es wichtig das Sie erfahrenen Anwalt für Mietrecht an seiner Seite zu haben, der Ihre Interessen vertritt. Finden Sie Ihren Anwalt über unsere Anwaltssuche.

Im Folgenden haben wir die wichtigsten Urteile und problematischsten Klauseln für Sie zusammengefasst:

Tierhaltung

Ein genereller Ausschluss der Tierhaltung ist unzulässig. Auch eine Klausel, die Kleintierhaltung verbietet oder aus welcher nicht ersichtlich ist, welche Tiere gehalten werden dürfen, ist meist unwirksam. Problematisch sind Klauseln hinsichtlich einer Hunde- und Katzenhaltung.

Auch hier gilt: Wird die Hunde- und Katzenhaltung generell untersagt, benachteiligt dies den Mieter unangemessen. Zulässig sind demnach nur Klauseln, welche einen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters bei Hunde- und Katzenhaltung vorsehen. Die Erlaubnis darf jedoch nur untersagt werden, wenn der Vermieter dafür einen berechtigten Grund hat.

Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

Der gesetzlichen Regelung nach ist der Vermieter selbst zur Instandhaltung der Mietsache – und somit auch zu Schönheitsreparaturen – verpflichtet. Diese Pflicht kann jedoch – in Grenzen – per Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Sofern eine solche Klausel jedoch unwirksam ist, greift die gesetzliche Regelung: der Vermieter ist für Schönheitsreparaturen selbst zuständig – Im Falle der Unwirksamkeit der Klausel müssen Sie in der Regel keine Reparaturen vornehmen. Folgende problematische Klauseln werden oft in Formularverträgen verwendet:

• Beinhaltet die Klausel starre Fristen wie „die Fenster sind alle drei Jahre zu streichen“, ist diese unwirksam. In einem solchen Fall erhält der Mieter nämlich den Eindruck, dass er Schönheitsreparaturen zu diesen Zeitpunkten vornehmen muss, auch wenn evtl. gar kein Renovierungsbedarf besteht. Zulässig sind daher nur Bezugnahmen auf allgemeine Fristen, wie etwa „in der Regel alle drei Jahre“ oder „im Allgemeinen alle drei Jahre“.
• Unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen bei Auszug, unabhängig davon, wann die letzten Schönheitsreparaturen stattgefunden haben, verpflichtet. Wird dem Mieter also einerseits die turnusmäßige Pflicht zu Schönheitsreparaturen als auch zu einer Endrenovierung bei Auszug auferlegt, führt diese Kombination zur Unwirksamkeit beider Klauseln.
• Die Verpflichtung des Mieters, je nach Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur einen prozentualen Anteil („Quotenklausel“) an den Kosten der Renovierung zu bezahlen, ist in der Regel unwirksam. Meist kann der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die damit verbundene Kostenbelastung nämlich nicht abschätzen.
• Ebenso ist eine Verpflichtung des Mieters, die Reparaturen durch einen Fachmann vornehmen zu lassen, unwirksam („Fachhandwerkerklausel“). Das gleiche gilt für einen Ausschluss der Renovierung durch Eigenarbeit.
• Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine ausgleichslose Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unzulässig.
• Farbwahlvorgaben hinsichtlich der Endrenovierung darf der Vermieter nur eingeschränkt vornehmen: Eine Beschränkung auf helle, neutrale Farben ist zulässig. Gibt der Vermieter jedoch die Farbe „weiß“ vor, so ist die Klausel unwirksam („Farbwahlklausel“).

Kleinreparaturklausel

Eine Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig. Dies gilt jedoch nur für Reparaturen solcher Teile, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie etwa Installationsteile, Fenster, Schlösser, etc.

Ferner darf die Höchstgrenze für die Beteiligung des Mieters innerhalb eines Jahres von max. 100€ oder 2-3% der Jahresmiete nicht überschritten werden. Die Grenze muss in der Klausel beziffert werden. Eine Klausel, wonach der Mieter für alle Reparaturen einen anteiligen Betrag zu zahlen hat, ist unzulässig.

Temporärer Kündigungsausschluss

Ein Kündigungsverzicht seitens des Mieters ist in Grenzen zulässig. Es darf jedoch nur das ordentliche – nicht das außerordentliche – Kündigungsrecht für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden.

Dies gilt auch nur dann, wenn es sich um einen beidseitigen Kündigungsverzicht handelt, also auch der Vermieter für diesen Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Die Klausel muss für den Mieter klar und verständlich sein – im Zweifel ist die Klausel unwirksam.

In einigen Fällen sind Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen ausdrücklich unzulässig.
Von folgenden Vorgaben darf daher weder individual- noch formularvertraglich abgewichen werden:

• Die Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil des Mieters verlängert oder verkürzt werden. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist des Vermieters oder eine Verlängerung der Kündigungsfrist des Mieters ist daher unzulässig.
• Das Minderungsrecht des Mieters darf nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden.
• Klauseln, die den Mieter hinsichtlich der Mieterhöhungsvoraussetzungen benachteiligen, sind auch unzulässig. Was die Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind und welche Klauseln unzulässig sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Mieterhöhung.
• Der Vermieter darf dem Mieter eine Untervermietung nicht generell verbieten und nur untersagen, wenn er dazu einen triftigen Grund hat.

Beendigung des Mietvertrags

Der Mietvertrag wird durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet.
Der Mieter kann sich meist leicht aus dem Mietverhältnis lösen. Der Vermieter hingegen braucht für die Kündigung des Mietvertrags einen triftigen Grund.

Beendigung durch den Mieter

Der Mieter kann den Mietvertrag (außer bei einem temporären Kündigungsverzicht) mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen. Einen Grund muss der Mieter dabei nicht angeben. Die Kündigung muss jedoch stets schriftlich erfolgen, d.h. der Kündigungstext muss eigenhändig unterschrieben worden sein.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund, wie etwa eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmel (mehr dazu im Beitrag: Mietminderung Schimmel), möglich. Im Falle einer Mieterhöhung nach Modernisierung oder einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Beendigung durch den Vermieter

Anders als der Mieter benötigt der Vermieter zur ordentlichen Kündigung einen berechtigten Grund. Das wäre etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen durch den Mieter oder bei Eigenbedarf der Wohnung der Fall, § 573 BGB. Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt grundsätzlich auch drei Monate. Bewohnt der Mieter die Wohnung jedoch länger als fünf bzw. acht Jahre, so verlängert sich die Frist um jeweils drei weitere Monate.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, so benötigt er dafür einen triftigen Grund, § 543 BGB. Ein solcher liegt z.B. vor, wenn der Mieter die Mietsache durch rücksichtsloses Verhalten erheblich gefährdet, sie unbefugt einem Dritten überlässt oder die Miete fortlaufend nicht zahlt

Welche Fristen Mieter und Vermieter bei einer Kündigung einhalten müssen, erfahren Sie in unserem Beitrag Kündigungsfrist Mietvertrag.

Prüfen Sie kostenlos mit nur wenigen anonymen Angaben ob Ihr Vermieter die Nebenkosten rechtmäßig abrechnet.

• Welcher Zeitraum wurde berechnet?
• Welche Kosten wurden Berücksichtigt?
• Sind die Kosten richtig auf die Posten verteilt?
• Sind die Nebenkosten zu hoch angesetzt?